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審理糾紛預售商品房如何適用情勢變更原則
通常情況下,商品房預售合同都是投資數額大、履行期限比較好的的一類合同,但是,與此同時,它所產生的糾紛也比較多,下面是小編精心整理的審理糾紛預售商品房如何適用情勢變更原則，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
在預售商品房糾紛案件中，開發商或者銷售商提供的商品房預售契約或補充契約中多規定了在發生情勢變更情形時開發商或者銷售商可以免于承擔預期交房的法律責任。我國法律迄今尚無關于如何適用情勢變更原則的具體規定，因此，在審判工作中，如何適用情勢變更原則公平合理地解決因此而引起的預售商品房糾紛，切實保障房地產市場健康有序發展，具有重要意義。
一、預售商品房糾紛中適用情勢變更原則的要件和內容
情勢變更原則是指合同有效成立后，因不可歸責于雙方當事人的原因發生情勢變更，致合同之基礎動搖或喪失，若繼續維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同或解除合同。在預售商品房糾紛適用這一原則時，應把握以下幾個要件：
首先，情勢變更的發生，須是買賣房屋雙方當事人在訂立合同時所不能預見或不可能預見的。確定當事人預見力，應根據預售商品房時的市場、價格、交易政策等方面進行客觀考察。
其次，情勢變更的發生，須是因不可歸責于當事人的事由。如果當事人主觀有過錯，對合同履行后給另一方造成了損失，那么仍不能適用情勢變更原則而應承擔其責任。如合同當事人履行遲延或者遲延受領，此時商品房市場物價急劇上漲等情勢變更致預售商品房合同履行后的不公平，過錯方不得以情勢變更為由而免除其責。
再次，情勢變更須使預售商品房合同正常履行之后雙方利益顯失公平。例如房產商與購買者已簽訂合同，但在建造該商品房的過程中建材價暴漲，如按原合同履行，房產商不但不會盈利，反而按其造價呈嚴重虧損狀態，該情況應當適用情勢變更原則。
如前所述，預售商品房具有時間上的期待性，該特征反映在情勢變更上，還須是法律行為生效后至法律關系消滅前這一期間，只有在這一期間發生的情勢變更才適用之。如房產商已交付商品房，購買者已使用該房，那么此后所發生的情勢變更則不適用。
縱觀其成立要件，對有以下預售商品房情形，當不適用情勢變更原則。
1.預售商品房合同訂立之前或合同已履行之后發生的情勢變更；
2.合同訂立之后，合同內容與實際標的物不一致，有合同履行上的瑕疵，即使無情勢變更情形也使其合同對價關系失衡，此后所發生的情勢變更；
3.當事人在簽訂預售商品房合同時對以后可能出現的某種情勢變更已預見并載入預售商品房合同之中，而合同履行期間又出現所預見的情勢變更；
4.由于當事人一方的過錯，致使合同延期履行，在延期履行期所發生的情勢變更；
5.由于當事人一方的過錯，致使其逾期未交納房款或逾期未交足房款，在逾期時所發生的情勢變更。如簽> 訂合同時房價與逾期時的商品房價突然下跌之情形；
6.對預售商品房合同履行逾期出現的一般商業風險。
二、情勢變更原則在預售商品房糾紛中適用的法律后果
從產生的法律后果來看，審判實踐中，情勢變更原則的適用在具體操作上應注意掌握以下幾點。
1.適用情勢變更原則一般應變更預售商品房契約合同的有關內容，繼續合同的履行。適用情勢變更原則是平衡預售商品房糾紛中雙方當事人的利益，保護當事人公平競爭，正確處理民事法律關系穩定性和適應性的法律手段。在審判實踐中以情勢變更處理預售商品房糾紛，如果通過變更預售商品房合同的有關內容能夠排除不公平的結果，原則上則應在新的條件下，僅就合同中相應的條款予以變更，使之趨于對等，仍然維持原合同的存在，繼續合同的履行，以維護法律關系的穩定性。
2.解除預售商品房合同關系或中止該合同的履行。適應情勢變更原則一般應采取變更合同有關內容的做法，非當事人協商一致或非解除不可的情況下，不宜輕易解除合同。如果通過變更預售商品房合同的內容仍不足以排除不公平的結果，采取終止預售商品房合同即可消除顯失公平的現象，則才采用中止合同的方式，合同關系自終止時消滅，不具有溯及力。對那些確因情勢變更原因的發生，預售商品房合同雙方的對價關系完全被破壞，合同的目的已經喪失，在變更或終止合同仍不能排除不公平結果的情況下，則可采取解除預售商品房合同的方式。解除預售商品房合同的，合同自始無約束力。但這里應注意， 對雙方當事人在情勢變更之前所履行的部分，仍應認定有效，已經履行義務部分的不公平給付方享有求償請求權，請求對方予以返還。
3.延期給付。這是履行日期的變更。在預售商品房糾紛中，由于發生情勢變更造成原材料的漲價等，賣房方由于資金不足，往往造成施工緩慢或停工，以致商品房竣工日期拖后。對此人民法院可根據案件事實情況，通過變更合同使雙方的對價關系趨于對等后，并判決延期交付商品房，延期的長短既要考慮賣房方的能力，又要考慮到保護買房方的合法權益。
4.變更預售商品房合同的給付標的。在預售商品房交付中，給付標的一般均為特定物。如因情勢變更造成商品房給付不能的，經雙方協商一致可以用其它同類物代替給付。如果協商不成，也可判決用同等地段、同等結構的商品房代替給付。
5.免責的有關情況。情勢變更是一種客觀情況，它要求合同當事人在主觀上均不得有過錯。故其后果是變更或解除合同，并免除一方不履行合同義務的責任。
三、情勢變更與不可抗力及商業風險之界限
在審判實踐中，情勢變更與不可抗力及商業風險易被混淆。這里筆者作簡單比較，以區分其相互法律關系。
情勢變更與不可抗力之界限。首先，二者的成因不同。情勢變更一般是由社會經濟情勢發生變化，如通貨膨脹，物價暴漲，市場異常風險，經濟政策等發生變化；而不可抗力起于重大的自然災害，如水災、旱災、地震等以及重大的社會事件，如戰爭、暴亂等。其次，二者的終局不同。情勢變更發生后，合同一般仍能履行，只是履行后會造成明顯的不公平；而不可抗力發生后，通常合同的全部或部分義務不能履行。再次，二者的后果不同，情勢變更的后果一是變更合同內容，消除不公平的后果，二是解除合同，免除當事人的法律責任；而不可抗力是變更或解除合同的因素之一，而在后果上即為減責或免責。第四，二者的關聯不同。一般而論，不可抗力可能是引起情勢變更的原因，情勢變更可能是引起不可抗力的結果，但相互不具有必然的關聯性和互為性，因情勢變更并不是引起不可抗力的原因，而不可抗力也不能是情勢變更的結果。
情勢變更與商業風險之界限。雖然情勢變更與商業風險在理論上不難區分，但是在預售商品房糾紛中卻難以界定。據此，筆者認為，商業風險系房產商在從事商品房開發的經營過程中，因經營籌劃和決策上的非理性，致使按理能夠盈利的項目而致虧損。情勢變更的發生是在簽訂預售商品房合同時當事人在主觀上不可能預見的，是不可歸責于雙方當事人的客觀事由引起的；而商業風險是期待預售商品房合同時，當事人在主觀上是應該預見到的，應當預見而主觀上僥幸或放任或過低估計所預見事物的情勢仍堅定地從事該項經營活動。可見，商業風險是一方當事人因主觀上的過錯而可歸責的。其次，商業風險 的發生則取決于房產商是否遵循商品的價值規律，是否了解市場行情、市場信息、市場中的供求關系等，這種風險是經營中的正當風險；而情勢變更的發生是由主體意志之外的經濟情勢引起的，該經濟情勢往往又是因重大事故引起，所導致的風險是非規律性所及的。第三，商業風險在主客觀的評價上，客觀性不是必然的，不會造成履行不能的后果，如作重新調整即可實現合同預期的目的，因此商業風險具有濃重的主觀性；而情勢變更在客觀上會使合同基礎和預期的目的發生根本性變化，其變化是異常急劇的，這是不以人們的意志為轉移的，具有合同履行中不可逾越的障礙。
常見的預售房糾紛有哪些
(一)認購糾紛。購房者與開發商簽訂了預售合同，協議中就認購商品房的房屋位置、房型、價格、建筑面積等進行了明確約定。但是房屋價格一旦上揚，在簽訂買賣合同或者交房時，一些不法開發卻要求購房者支付合同約定外的價款，從而引發糾紛
(二)逾期交房糾紛。逾期交房的情況并不少見，主要原因是房屋未能達到交付標準。《城市房地產管理法》第二十七條第二款規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用”。
縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。這一條既對規劃部門的驗收作了強行性的規定，同時也表明規劃部門的驗收應在建設單位組織竣工驗收之前。
建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。因此，若未達到交房標準引發的逾期交房糾紛也是很常見的。
(三)無法貸款引發的糾紛。許多購房者在簽訂預售合同時并沒有對無法貸款的情況進行具體的約定，而隨著房地產市場調控政策的收緊，購房者在辦理購房貸款時難度加大，難以按照合同約定的價格支付購房款。而開發商往往強硬地要求購房者一次性支付房款，并且承擔違約金，因而引發的糾紛并不少見。
(四)面積糾紛。由于預售商品房的所有權并不實際存在，購房者對房屋的了解僅僅只能通過規劃圖以及戶型圖進行了解，在房屋竣工交付之后，出現面積誤差在所難免，面積誤差包括房屋建筑面積、公攤面積、套內建筑面積等等。因房屋實際面積與商品房買賣合同中所約定的面積不相符，成了商品房買賣中出現頻率最多的問題之一。
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