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芻議情勢變更在商品房預售合同的適用
芻議情勢變更在商品房預售合同的適用情勢變更原則是民商法上重要的原則之一。在當代，大陸法系和英美法系國家大都在其民法典或者合同法典中確立了情勢變更原則。我國出臺的《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》在我國立法上首次明確規定了情勢變更制度，以適應當今世界經濟動蕩、新情況層出不窮引發的合同訂立的風險和不確定性增大的情況。
情勢變更是合同法上的一項重要制度，是指在合同成立并生效之后，履行完畢之前，合同賴以成立的基礎或者環境發生了當事人訂立合同時無法預料的變更，致使合同存在的基礎動搖或者喪失，如果維持原合同的效力，將顯失公平，因此允許當事人變更或解除合同。情勢變更原則是民法的公平原則在債法中的集中體現，通過情勢變更原則的適用，對已經確立的民事法律關系進行重新調整，矯正因合同情勢變更后出現的非自愿的不公平后果。我國理論一般認為，情勢變更的結果是當事人產生請求變更或者解除合同的法定實體權利。
商品房預售合同作為特殊的買賣合同，不僅履行時間長，資金數額大，而且具有一定的融資性和國家干預性，因此容易受到金融市場波動的影響和國家政策的左右。尤其是在目前經濟動蕩、新情況層出不窮的情況下，確立情勢變更原則對其具有特別重要的意義。但情事變更原則作為契約嚴守原則的例外，其適用應當有嚴格的條件。在商品房預售中，如果不能嚴格情勢變更的適用條件，開發商極有濫用該原則從而損害預購人的利益。
在預售商品房糾紛案件中，開發商或者銷售商提供的商品房預售契約或補充契約中多規定了在發生情勢變更情形時開發商或者銷售商可以免于承擔預期交房的法律責任。因此，在審判工作中，如何適用情勢變更原則公平合理地解決因此而引起的預售商品房糾紛，切實保障房地產市場健康有序發展，具有重要意義。
一、情勢變更原則的歷史淵源
按照通說，情勢變更原則起源于12—13世紀的注釋法學派著作《優帝法學階梯注釋》。其學說被后人稱為“情勢不變條款說”,此學說假定每一個合同訂立時均附有一個默示條款，默示條款的效力在于合同的繼續有效，應當以訂立時情勢之繼續存在為條件。如果當時的客觀情況，即訂立合同的基礎發生重大變化或不復存在，應當準許變更或解除合同。16—17世紀的自然法學派更將情勢變更原則視為整個法律秩序的基本精神所在，他們認為這項原則應適用于所有的法律范圍，該學說發展到18世紀后期使情勢變更原則被無節制地濫用，從而極大地損害了法律的嚴肅性與法律秩序的穩定性，于是逐漸被法學家所摒棄。應當說，情勢變更原則得到確立并在審判實踐中廣泛適用，是20世紀以后的事情。
20世紀以來，歐洲國家經歷了一戰、二戰和經濟危機三大重大變更，最終使羅馬法確立的契約神圣、固守契約的法律觀念發生了動搖，進而促成了法律思想的重大轉變，使情勢變更原則重新受到法學理論界與實務界的重視。首開先例的是受戰爭影響較深的德國。當時德國發生了前所未有的惡性通貨膨脹，馬克的幣值跌落到幾年前的萬億分之一，在這一貨幣急劇貶值期間，債務人經常用幾乎毫無價值的現金清償長期債務，這是非常不公平的。因此，德國最高法院在1921年的一個判例中開創了通過司法手段變更契約的先例。該案涉及一個簽訂于1912年的長期租賃契約，對契約本身，當事人并無爭議，該契約規定出租人將以某固定價格向承租人供應取暖用的蒸汽，但契約簽訂后，蒸汽的成本大幅度上漲。德國最高法院判決將蒸汽的價格提高到契約規定的標準之上，“因為不這樣做，情勢就會變得完全無法承受，從而成為對誠實信用原則和所有公平正義戒令的嘲弄”.
德國法院的做法，很快為大陸法系各國所采納，如在法國、日本、意大利、希臘等國的合同法或民法典中都承認了情勢變更原則，或者產生了一系列運用情勢變更原則變更或解除合同并免除責任的判例，從而確定了情勢變更原則在大陸法系國家的地位。
英美法系國家對合同不履行的責任雖然起初也是堅持絕對合同責任理論，該理論要求合同一經當事人合意訂立，無論出現什么情況，都必須嚴格履行，否則應當承擔違約責任。不過在大陸法系國家放棄固守契約原則之前，英美法系國家的傳統法律觀念在現實面前就已經發生了一些動搖。他們提出了frustration of contract原則，通常譯為合同落空原則。該原則允許在不可抗力、履行困難、履行目的不達和履行不實際的情況下，可以免除當事人責任。
英國法院1903年對Kelly. Henry一案的判決中，首先從衡平觀點出發確立了合同落空原則。此案中被告為了觀看英王愛德華七世加冕典禮后的游行而租用了原告的臨街房屋。游行因英王生病而取消，被告拒付租金余額。英國上訴法院審理認為，合同的目的是觀看游行，此為雙方締結合同的基礎，此一目的既然落空，合同便告終結，雙方所承擔的義務均應解除，因此判決被告無須支付租金余額。
美國法雖然沒有完全采納英國法關于合同落空的規則，但是存在著商業不能的概念，并在《統一法典》第2—615條中，也涉及到情勢變更的內容。由此可見，無論是大陸法系國家的情勢變更原則，還是英美法系國家的合同落空原則，目的都在于使合同的履行符合合同訂立時當事人所能考慮的情勢，從而使合同的履行既體現誠實信用，又做到公平合理。
二、情勢變更原則適用的要件內容
情勢變更原則是指合同有效成立后，因不可歸責于雙方當事人的原因發生情勢變更，致合同之基礎動搖或喪失，若繼續維持合同原有效力顯失公平，允許變更合同或解除合同。在預售商品房糾紛適用這一原則時，應把握以下幾個要件：
第一，情勢變更的發生，須是買賣房屋雙方當事人在訂立合同時所不能預見或不可能預見的。確定當事人預見力，應根據預售商品房時的市場、價格、交易政策等方面進行客觀考察。
第二，情勢變更的發生，須是因不可歸責于當事人的事由。如果當事人主觀有過錯，對合同履行后給另一方造成了損失，那么仍不能適用情勢變更原則而應承擔其責任。如合同當事人履行遲延或者遲延受領，此時商品房市場物價急劇上漲等情勢變更致預售商品房合同履行后的不公平，過錯方不得以情勢變更為由而免除其責。
第三，情勢變更須使預售商品房合同正常履行之后雙方利益顯失公平。例如房產商與購買者已簽訂合同，但在建造該商品房的過程中建材價暴漲，如按原合同履行，房產商不但不會盈利，反而按其造價呈嚴重虧損狀態，該情況應當適用情勢變更原則。
縱觀其成立要件，對有以下預售商品房情形，當不適用情勢變更原則。1、預售商品房合同訂立之前或合同已履行之后發生的情勢變更；2、合同訂立之后，合同內容與實際標的物不一致，有合同履行上的瑕疵，即使無情勢變更情形也使其合同對價關系失衡，此后所發生的情勢變更；3、當事人在簽訂預售商品房合同時對以后可能出現的某種情勢變更已預見并載入預售商品房合同之中，而合同履行期間又出現所預見的情勢變更；4、由于當事人一方的過錯，致使合同延期履行，在延期履行期所發生的情勢變更；5、由于當事人一方的過錯，致使其逾期未交納房款或逾期未交足房款，在逾期時所發生的情勢變更。如簽訂合同時房價與逾期時的商品房價突然下跌之情形；6、對預售商品房合同履行逾期出現的一般商業風險。
三、情勢變更原則的適用條件
1、情勢變更的基礎是預售商品房合同合法有效
只有依法成立的合同，才受到法律的保護，也才可能在履行中產生情勢變更原則的適用。無效合同自成立起就不具有法律效力，對合同主體沒有約束力。房地產法第44條對預售商品房的行為作了嚴格的規定，該法實施后，凡是不符合法定條件的，雙方所簽訂的預售商品房的合同無效，故無效合同不適用情勢變更原則。但是，基于我國房地產市場建立時間較短，特別是房地產法實施之前，預售商品房的行為不夠規范，因此，具體情況要具體分析，區別對待。如預售方沒有辦理建筑規劃許可證或尚未取得預售商品房許可證，但是經過有關部門同意補辦，且合同其他內容又不違法，為了維護合同的嚴肅性，保護當事人的合法權益，可以按照合同有效對待。
2、必須有情勢變更的事由
即發生了可以導致雙方所簽訂的合同不能履行或不能繼續履行的客觀情況。如國家對財政政策、貨幣政策、物價政策或產業政策進行了較大的調整。再如，地方政府依法行使行政權利所做出的決定，如北京市政府為了解決夜間施工擾民問題，于1995年做出的“夜間10點以后至次日6時不得施工”的決定。情勢變更的事由，是適用情勢變更原則的先決條件。只有正確地認定情勢變更的事實，才能審理好這一類糾紛。
3、情勢變更發生在預售商品房合同成立并生效以后履行終止以前
如果情勢變更在簽訂預售商品房之前就已經發生，應認定當事人已經認識到發生的事實，則合同的成立是以變更的事實為基礎的，因此，不發生情勢變更的問題。如，市政府已經做出夜間10點以后不準施工的決定，開發商仍然以晝夜施工計算工時，因而遲延交付房屋，這種情況則不屬于情勢變更。在簽訂合同時，已變更的事實對當事人不利，而當事人仍然以其為合同內容，則表示當事人自愿承擔風險，所以事后沒有保護的必要。
另一方面，情勢變更必須發生在合同履行完畢以前。因為，在合同終止以后，合同關系已經消滅，則不存在適用情勢變更的理由。另外，還應注意情勢變更原則適用的時間問題。如果情勢變更發生在遲延履行合同期間，對于履行合同后的不公平結果，遲延履行合同一方，不得要求減輕或免除責任。因為，如果該方按照約定履行合同，則不會面臨情勢變更的情況。否則，客觀上勢必鼓勵了違約方，對守約方則是顯失公平的。
還有一種情況，在預售商品房合同履行期間，發生了情勢變更的情況，當事人并未提出適用情勢變更原則，繼續履行了協議，在合同履行完畢后，是否可以主張適用情勢變更原則。筆者認為，在這種情況下，可視為當事人放棄了主張，一般不予保護。
4、情勢變更是當事人不可預見的
情勢變更必須是當事人不能預見的意外事件造成的。如果當事人在簽訂商品房預售合同時，能夠預見的，則表明其對于該事件可能發生的風險是認可的。風險發生后，不能適用情勢變更原則。如果當事人應該預見而沒有預見的或者雖然預見但是輕信能夠避免而沒有采取預防措施的，說明當事人主觀上有過錯，應當由當事人自行承擔。
5、因情勢變更使原合同的履行顯失公平
情勢變更發生之后，失去了合同賴以存在的基礎，合同雙方對價關系遭到破壞，如果繼續按原合同約定履行義務，將使合同一方當事人喪失履行合同的利益，顯然有悖于公平原則、等價有償的原則。如開發商與預購方簽訂預購合同后，建設過程中，市場的建筑材料價格暴漲，如果繼續履行合同，開發商非但不能盈利反而由于成本的提高，造成嚴重的虧損。這種情況應該適用情勢變更原則。
四、情勢變更原則的適用后果
研究情勢變更原則的目的在于消除合同履行中出現的顯失公平的現象，使合同在公平的基礎上得到履行，維護合同當事人利益的平衡。從產生的法律后果來看，審判實踐中，情勢變更原則的適用在具體操作上應注意掌握以下幾點。
1、適用情勢變更原則一般應變更預售商品房契約合同的有關內容，繼續合同的履行。適用情勢變更原則是平衡預售商品房糾紛中雙方當事人的利益，保護當事人公平競爭，正確處理民事法律關系穩定性和適應性的法律手段。在審判實踐中以情勢變更處理預售商品房糾紛，如果通過變更預售商品房合同的有關內容能夠排除不公平的結果，原則上則應在新的條件下，僅就合同中相應的條款予以變更，使之趨于對等，仍然維持原合同的存在，繼續合同的履行，以維護法律關系的穩定性。
2、解除預售商品房合同關系或中止該合同的履行。適應情勢變更原則一般應采取變更合同有關內容的做法，非當事人協商一致或非解除不可的情況下，不宜輕易解除合同。如果通過變更預售商品房合同的內容仍不足以排除不公平的結果，采取終止預售商品房合同即可消除顯失公平的現象，則才采用中止合同的方式，合同關系自終止時消滅，不具有溯及力。對那些確因情勢變更原因的發生，預售商品房合同雙方的對價關系完全被破壞，合同的目的已經喪失，在變更或終止合同仍不能排除不公平結果的情況下，則可采取解除預售商品房合同的方式。解除預售商品房合同的，合同自始無約束力。但這里應注意，對雙方當事人在情勢變更之前所履行的部分，仍應認定有效，已經履行義務部分的不公平給付方享有求償請求權，請求對方予以返還。
3、延期給付。這是履行日期的變更。在預售商品房糾紛中，由于發生情勢變更造成原材料的漲價等，賣房方由于資金不足，往往造成施工緩慢或停工，以致商品房竣工日期拖后。對此人民法院可根據案件事實情況，通過變更合同使雙方的對價關系趨于對等后，并判決延期交付商品房，延期的長短既要考慮賣房方的能力，又要考慮到保護買房方的合法權益。
4、變更預售商品房合同的給付標的。在預售商品房交付中，給付標的一般均為特定物。如因情勢變更造成商品房給付不能的，經雙方協商一致可以用其它同類物代替給付。如果協商不成，也可判決用同等地段、同等結構的商品房代替給付。
5、免責的有關情況。情勢變更是一種客觀情況，它要求合同當事人在主觀上均不得有過錯。故其后果是變更或解除合同，并免除一方不履行合同義務的責任。
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