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購房人什么情況下退房可以要求“雙倍賠償”
2003年4月，最高人民法院出臺了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），該《解釋》對出賣人的惡意違約和欺詐行為，規定了可以適用懲罰性賠償原則（即通常說的“雙倍賠償”），引起了廣泛的關注。但是有些遭遇購房糾紛的買受人，未對《解釋》相關條文仔細研讀，就在退房訴訟中提出了“雙倍賠償”的請求，結果不僅沒有得到法律支持，而且因索賠數額過大付出了高昂的訴訟費用。根據《解釋》適用懲罰性賠償原則的相關規定，購房人退房并要求“雙倍賠償”必須符合以下三個條件。第一，所購房屋必須屬于該《解釋》調整范圍內的商品房�！督忉尅返谝粭l明確規定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同�！备鶕@一規定，并不是所有的房產糾紛都受該《解釋》調整，該《解釋》調整的僅僅是房地產開發企業開發的商品房買賣合同糾紛。其他如政府組織建設的經濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房、再次出售的二手房等發生的買賣合同糾紛，都不屬于該《解釋》的調整范圍，如果購房人購買的不是商品房，依據該《解釋》的規定要求“雙倍賠償”，也就很難得到法律支持。因此，購房者在提出訴訟請求前首先要弄清所購房產的性質，根據不同房產的性質來確定索賠依據和索賠數額，避免因高額索賠而增加訴訟成本。
第二，出賣人欺詐和惡意違約必須屬于《解釋》規定的適用懲罰性賠償責任的五種情形。《解釋》第8條、第9條明確規定了商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，可以適用懲罰性賠償責任的五種情形：一是商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；二是商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；三是訂立合同時，出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；四是在訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；五是訂立合同時，出賣人故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。這就是說，只有出現上述五種情形，購房人才可以依據《解釋》提出“雙倍賠償”的請求，上述五種情形之外的出賣人的違約行為，如虛假廣告、定金圈套、質量瑕疵、逾期辦證等，雖然有的也存在違約和欺詐事實，但不能適用懲罰性賠償責任，只能依據合同約定和有關法律規定要求出賣人承擔相應的違約責任。
第三，必須導致商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，買受人無法取得房屋。上述五種惡意違約和欺詐行為，是出賣人承擔懲罰性賠償責任的基本范圍，但并不是出現上述任意一種情形就可以要求退房并得到“雙倍賠償”。該《解釋》規定，上述五種情形必須導致該商品房買賣合同被確認無效或被撤銷、解除，無法取得房屋時，買受人才可以在請求出賣人返還已付購房款及利息、賠償損失之外，請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這就意味著即使出賣人存在上述五種行為，但沒有導致商品房買賣合同無效或被撤銷、解除，買受人最終取得了房屋，也就不能追究出賣人“雙倍賠償”的責任。實踐中有以下兩種情況值得注意：（1）雖然出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，根據《解釋》第二條規定，可以認定合同有效。既然合同有效就得繼續履行，買受人也就無法要求其“雙倍賠償”。（2）雖然出賣人故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實或者在商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，但事后出賣人能采取相應的補救措施，如另行為抵押權人的債權提供擔保，涂銷所售房屋上所設定的抵押權，而使買受人能夠取得完全所有權的房屋的，這就使買受人行使合同撤銷權的阻卻事由發生，買賣合同應繼續履行，買受人請求撤銷合同、“雙倍賠償”就不會得到支持。因此，買受人在要求“雙倍賠償”時，必須對買賣合同的效力狀況以及能否實現合同目的進行認真全面的分析，弄清合同是否能夠被確認為無效、撤銷或解除，以此來決定是否提出“雙倍賠償”的訴訟請求。
另外，買受人在索賠時還應該考慮到法律規定的彈性，期望值不要太高。盡管《解釋》對適用懲罰性賠償責任作出了明確規定，但也為法官裁量案件留有較大空間。如《解釋》只是說“可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任”，這里面彈性就比較大，“可以”不是“應當”，更不是“必須”，“不超過一倍”并不等同于“一倍”，“請求”也不是都會“同意”。在具體案件中，需要法官根據出賣人的違約程度、買受人的受損狀況來自由裁量。有時可能會裁決“雙倍賠償”，有時也可能裁決賠償一倍多一點，或者裁決只退回購房款、利息及賠償損失，不再有其他懲罰性賠償。這種根據案件具體情況由法官自由裁量形成的個案差異，是法律允許的。
當然，我們提出上述問題的目的，是提醒購房人認真分析案情，仔細研究法律規定，確定合理的索賠請求，避免不必要的損失，并不是讓購房人放棄索賠。只要購房人遭遇《解釋》中規定的惡意違約和欺詐行為，致使合同目的無法實現，就要理直氣壯地拿起法律武器，要求出賣人承擔“雙倍賠償”的責任，以維護自己的合法權益。
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