建筑物區分所有制度

建筑物區分所有制度

　　建筑物區分所有制度在德國法上稱為“住宅所有權”，法國法中稱為“住宅分層所有權”， 瑞士法上稱為“樓層所有權”，英美法中稱為“公寓所有權”。日本和我國臺灣稱為“區分所有權”，我國大陸學者 一般采納了“建筑物區分所有”概念。我國有關行政規章的規定也采納了這一觀點，如建設部1989年發布的《城市異產毗連房屋管理規定》第2條指出：本規定所稱異產毗連房屋，系指結構相連或具有共有、共用設備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的房屋。可見所謂“異產毗鄰房屋”就是指建筑物區分所有。而建筑物區分所有又是由單獨所有和共有構成的。在法律上建立區分所有制度，可以明確在區分所有情況下的產權和利益關系，解決各種產權糾紛，維護住戶生活的安定，從經濟上也可以通過促進房地產交易的繁榮而帶動整個經濟的發展。

　　重點問題

　　建筑物區分所有權的客體的確定?建筑物共有部分的法律特點與專有使用權?基地使用權的確定與共有關系各區分所有人的團體關系的建立

　　第一節　 建筑物區分所有權的客體

　　所謂建筑物區分所有權，系指根據使用功能，將一棟建筑物于結構上區分為由各個所有人獨自使用的專用部分和由多個所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的對其專有部 分的專有權與對共用部分的共有權的結合。所謂建筑物區分所有權的客體也就是指區分所有權的標的。如前所述，建筑物區分所有權是由共有和單獨所有構成的。因此區分所有權客體也包括兩個方面：即單獨所有部分和共有部分。單獨所有部分主要是指通過一定方式而對建筑物加以區分，由此所分割出的兼具建筑構造上的獨立性和使用上獨立性的部分房屋。共有部分包括共用部分 及附屬物、共用設施等，它們都是區分所有權的客體。

　　由于在區分所有情況下，只能以共有和專有部分作為所有權客體而不能以整個建筑物作為所有權客體，所以在登記過程中，如果各個所有人已就各專有部分進行了登記，那么就不能再將整個建筑物登記為這些人共有。目前由于我國有關房屋登記制度并未對建筑物區分所有的登記作出規定，因此在實踐中重復登記（專有部分登記后又將整個建筑物作為共有財產進行登記）現象十分嚴重。這樣就必然會產生將區分所有等同于共有的誤解，從而不利于明確產權歸屬，解決產權糾紛。

　　在區分所有情況下，單獨部分經分割以后成為區分所有權的客體，必須要具備如下幾個條件：?

　　第一，必須具有構造上的獨立性。構造上的獨立性又稱為“物理上的獨立性”，各個部 分在建筑物的構造上可以被區分開，可與建筑物其他部分完全隔離，也只有這樣才能客觀地 劃分不同部分并為各個所有人獨立支配。如一排房屋以墻壁間隔成戶。在法律上要求構成上的獨立性的原因在于，一方面，由于區分所有是要將建筑物分割為不同部分而為不同所有者單獨所有，因此單獨所有權的支配權效力所及的客體范圍必須明確，要明確劃分范圍就必須以墻壁、樓地板、大門等作間隔和區分標志。另一方面，只有在客體范圍十分明確的情況下，才能確定權利范圍，同時準確地判斷他人的行為是否構成對某一專有權的損害，如果各 個權利的客體都不能區分開，也就很難判定某人的權利是否受到侵害。?

　　第二，必須具有使用上的獨立性，也就是說，建筑物被區分為各個部分以后，每一部分 都可以被獨立地使用或具有獨立的經濟效用，不需借助其他部分輔助即可利用，如區分的部分可以用來住人，用作店鋪、辦公室、倉庫、停車場等。假如區分為各個房間以后，該房間并無獨立的出入門戶，必須利用相鄰的出入單位門戶才能出入，則該房間并不具有使用上的 獨立性，從而不能成為區分所有的客體。?

　　第三，通過登記予以公示并表現出法律上的獨立性。構造上和使用上的獨立性，乃是經濟上的獨立性，只有通過登記才能表現為法律上的獨立，也就是說，通過登記使被分割的各個部分在法律上形成為各個所有權的客體。如果被分割的各個部分登記為各個主體所有，則建筑物作為整體不能再作為一個獨立物存在。應當指出的是，通過登記表現出來的法律上獨立性，是以構造上和使用上的獨立性為基礎的，如果構造上或使用上的獨立性不復存在，則法律上的獨立性也難以存在。例如原被區分所有的二部分同屬于一人，間隔除去后，二部分合二為 一，則各部分失去其構造上的獨立性或使用上的獨立性，應解釋為一個所有權。?

　　第二節　　 專有部分、共有部分的所有權

　　所謂專有部分，是指具有構造上及使用上的獨立性，并能夠成為分別所有權客體的部分。專有部分通常是在將建筑物分割為各個不同部分的基礎上形成的，專有部分是各個區分所有人所單獨享有的所有權的客體，此項單獨所有權與一般的單獨所有權并無本質區分，所以，權利人可以行使完全的占有、使用、收益與處分權。?

　　所謂共有部分，是指區分所有人所擁有的單獨所有部分以外的建筑物其他部分，對共有部分享有的權利稱為共有權。共有部分的范圍主要包括建筑物的基本構造部分（如支柱、屋頂、外墻或地下室等），建筑物的共用部分及附屬物（如樓梯、消防設備、走廊、水塔 、自來水管等），僅為部分區分所有人所共有的部分。共有部分具有如下法律特點：?

　　第一，共有部分與專有部分不可分離。在經濟上，共有部分的存在是專有部分得以存在的基礎，也是各專有人滿足其生活需要所必不可少的。從財產權利角度來看，共有權與專有權密切聯系并且是依附于專有權的。因為在區分所有權情況下，區分所有人取得專有部分所有權，自然就應取得共有部分所有權，而轉讓專有權自然導致共有權的轉讓。專有權的大小也常常要決定其承擔修繕共有財產的義務范圍，任何買受人購買房產，一旦取得專有部分的所有權，則自然取得共有部分所有權。?

　　第二，區分所有人對共有部分所享有的權利主要是法定的。也就是說，對共有部分的權 利是依據法律規定產生的，無論當事人之間是否有約定，共有權都是存在的。共有部分的范 圍以及權利和義務內容，在當事人之間不存在特別約定的情況下，應當依據法律和法規規定。例如建設部頒發的《城市異產毗連房屋管理規定》第9條規定建筑物的主體結構、共有墻體的修繕義務按各所有人專有部分的份額分擔，這就規定了對共有財產的修繕義務。此外，為維護共有部分的安全與完整以及全體住戶對共有物的利用，法律一般禁止區分所有人請求實際分割共有部分。應當指出，我們說區分所有人對共有部分所享有的權利主要是法定權利 ，是指在各區分所有人未特別約定時應采用法律的規定，這并不排斥共有人基于約定產生約 定共有，例如某些區分所有人將不設定專有權的部分設定共有權。同時也不排除各區分所有人通過約定而規定共有物的使用方法（如規定是否允許他人在建筑物之上設置廣告牌等）， 一旦區分所有人作出了特別約定，則此種約定應優先于法律規定而適用 .?

　　第三，各區分所有人對共有部分享有的共有權利既可以是按份共有，也可以是共同共有。對區分所有共有部分的性質不應一概而論，而應根據具體的使用情況來確定。所謂根據具 體的使用情況，是指如果共有財產是各區分所有人共同使用的財產，不能具體將哪一

部分的財產確定為他人使用，也不能按照一定的份額確定使用范圍，則只能認為該財產為共同共有的財產。例如共有樓梯、共用的設備和附屬建筑將均應共同使用，這些財產顯然應為共同共有的財產。但是如果能夠將某些共有財產確定為何人使用，或按照一定的份額確定使用范圍（如隔墻、為某些層專用的樓梯、房屋共有部位必要的裝飾等），可認為是按份共有的財 產 .此外，如果當事人就共有財產特別約定應按照一定的份額使用、收益并承擔修繕等義務， 應認為該財產為按份共有的財產。?

　　對共同共有的財產，各區分所有人應不分份額地共同合理地使用，而對按份共有的財產，則各區分所有人應按照確定的份額使用、收益。任何區分所有人超越權利范圍而使用，侵害他方權益，應停止侵害并賠償損失。?

　　在共用部分中，某些為全體區分所有人在生活中必須使用的共有財產，如公共樓梯、公共走廊、大門等，由全體區分所有人共同使用，不得將其確定為哪一部分區分所有人所專門使用。但也有一些共有財產，如地下停車場、專供某些區分所有人所使用的陽臺、與一樓連 接的庭院，是可以依據法律規定和區分所有人之間的共同約定，由某一個或數個區分所有人享有排他的、獨占性使用權的，此種權利稱為專有使用權。?

　　專有使用權的設定，根據國外的立法經驗來看，一般都是根據區分所有人的合意而產生的。我們認為，從共有物的性質來看，既然共有財產為共有人所有，那么對共有物的使用必須經過大多數共有人的同意才能決定，所以設定專有使用權應根據區分所有人的協議而予以確定。根據我國建設部《城市異產毗連房屋管理規定》，對共有財產的修繕責任分擔，應根據各區分所有人所擁有的專有部分的比例分擔，這樣在決定共有財產的使用中，必須要根據持有專有部分份額占半數以上的區分所有人的同意，才能夠將某一共有部分確定為某些區分所有人所使用。?

　　區分所有人也可以將某些共有財產提供給區分所有人以外的其他人使用。根據前述《城市異產毗連房屋管理規定》第7條規定，“異產毗連房屋所有人以外的人如需使用異產毗連房屋的共有部位時，應取得各所有人一致同意，并簽訂書面協議。”可見，如果全體區分所有人未達成一致同意，或未得到持有份額占半數以上的區分所有人的同意，某些區分所有人便與他人達成租賃等協議，其他區分所有人可依法請求法院宣告該協議無效。

　　第三節　基地的使用權

　　在我國，土地屬于國家或集體所有，任何通過建造、購買等方式取得建筑物所有權的主體，不能自然取得對土地的所有權。所以，在建筑物區分所有的情況下，一般不存在著區分所有人共同享有對基地的所有權的現象。由于我國現行立法并未承認地上權，因此也不存在著各區分所有人區分地上權的問題。在實踐中，通過土地使用權出租而形成建筑物區分所有的現象極少存在。因為根據國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第28條規定， “土地使用權出租是指土地使用權人作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物 租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”土地之上如無建筑物或附著物是不能出租的，如果未按土地使用權出讓合同規定的條件投資開發利用土地的，土地使用權不得出租。而在建筑物、其他附著物連同土地使用權一塊出租的情況下，只能形成建筑物 的租賃權，而不能形成建筑物的區分所有。?

　　一般來說，建筑物的建造者、開發商都是在取得宅基地的使用權，或通過出讓、轉讓、劃撥等方式取得土地使用權以后而建造建筑物的，建筑物建成后，其所有人只能對土地享有使用權。那么在區分所有的情況下，各區分所有人對基地究竟享有何種權利？根據土地和房 屋的權利不可分離的原則，一幢建筑物即使被區分為不同所有者所有之后，建筑物所有權與土地使用權仍然是不可分割地聯系在一起的，這意味著建筑物的區分所有人應當基于對建筑物的區分所有而享有對基地的使用權。

　　我們認為，盡管各區分所有人不能對整個建筑物享有共有權，但是對于基地的使用權而言 ，應當承認各區分所有人對其享有共有權，而不能僅僅承認第一層的所有者享有對基地的使用權。其原因在于：一方面，從物質形態來看，一幢建筑物是在基地之上建筑起來的，建筑物的各個樓層都離不開地面的支持，從這個意義上說它們都與基地不可分割；另一方面，我國法律所確認的建筑物與土地權利不可分離的原則是就整個建筑物與土地的關系而言的，也就是說，對整個建筑物的所有權與基地使用權是不可分離的，只要建筑物存在，建筑物的所有權是明確的，該建筑物所有人必然對基地享有使用權。既然整個建筑物的所有權與基地使用 權不可分離，那么建筑物被區分為各個所有者區分所有以后，各個所有者根據其對建筑物某 一部分所享有的所有權，當然應對基地使用權享有部分權利。如果僅承認第一層所有者享有 對 基地的權利，而否認二層以上的所有者對基地的權利，這與我國法律所確認的上述原則是相悖的。尤其應該看到，從實踐來看，區分所有者在購買樓房時，一般都會認為其通過購買而享有的對各個樓層的權利都與基地使用權有不可分割的聯系，而不僅僅是第一層所有者享有對基地的權利，甚至享有對作為建筑物附屬物的庭院以及草坪等的權利，否則第一層房屋的售價應大大高出二層以上各層的售價，這顯然與實際情況不符。?

　　從法律上講，各區分所有者都應當對基地使用權享有權利，任何一個區分所有者通 過購買等方式取得對建筑物某一部分的專有權，那么就應自然享有對基地使用權的部分權利，而區分所有者轉讓其專有部分，其對基地使用權的部分權利也自然發生轉移。任何區分所有人不得在轉讓其專有部分時保留對基地使用權的部分權利，也不得僅僅轉讓部分的基地使用權而保留其對該建筑物的區分所有權。如果整個建筑物發生毀損需要重建或者被拆除，應當確認各區分所有者都對基地的使用權享有權利。這就是說，一方面，各區分所有者都對基地使用權享有共有權，另一方面，任何區分所有者以外的人都不應對基地享有權利。即使對建筑 物原所有者或開發商來說，其在轉移建筑物所有權給各區分所有者時，可以在合同中明確規 定保留其對室外庭院、草坪、房頂平臺及建筑物其他附屬物等的權利，但不能在合同中規定 其轉讓建筑物的所有權而仍保留對基地的使用權，也不得規定建筑物一旦需重建，只有他才 享有對基地的權利。作出這種規定不僅違背法律的上述原則，而且極易造成對區分所有者的 損害，所以對建筑物原所有者或開發商來說，如其已將建筑物各個部分出售給他人，而自己又非區分所有者，那么在房屋重建時，他不能對基地主張任何權利。?

　　我們說各區分所有者對基地使用權享有共有權，即是說應將基地使用權作為一項財產而 由全體區分所有者享有共有權。如前所述，由于我國法律并不承認地上權的概念，土地使用 權制度已經取代了地上權制度，所以基地使用權在性質上屬于使用權而非地上權。如果我們承認各區分所有者對基地享有共有權，那么這種共有究竟是按份共有還是共同共有？我們認為，這種共有在性質上應為按份共有。各個區分所有人所擁有的專有部分的面積在整個建筑物中所占比例，即構成其對基地的權利享有的份額，在此基礎上構成的按份共有不僅符合各區分所有的現實情況，而

且最有利于確認和保護各區分所有人的權利和利益，并防止各種糾紛的發生。因為一方面，各區分所有人所擁有的專有部分的面積是各不相同的，有人可能購買 一個樓層的面積，有人則可能只購買一套房間，假如在房屋拆毀后基地需要出售給他人，基地根據市價計算出價格，出售基地所得收入應歸屬原區分所有人，而原區分所有人享有原專有面積越多，其應分享的數額越大，原區分所有人享有的專有面積越少，其應分享的數額越小。假如不考慮他們原來所享有的面積多少而簡單地認為應均分出售基地所得收入，這對原擁有較多份額的人是極不公平的。另一方面，由于要根據區分所有人所擁有的專有部分的面 積在整個建筑物中所占的比例來決定各區分所有人對基地所享有的權利份額，這樣，區分所有人將專有部分出售給他人的面積越大，其所轉讓出去的對基地權利的比例也越大，而買受人所獲得的對基地的權利的比例也越大，反之亦然。只有這樣才能確定新的區分所有人對基地享有的權利。還要看到，假如認為區分所有人對基地享有的權利都是平等的，則某人僅買 到很少的面積卻與購買很大面積的人享有平等的權利，這樣將來在房屋拆毀以后需要對基地作出處分時，該區分所有人也仍然享有與其他具有很大面積的人平等的處分權利，這顯然極不妥當。因此，我們認為各區分所有人對基地使用權所享有的權利應為按份共有。?

　　第四節　　 團體關系

　　建筑物區分所有人間的關系極為密切。盡管在形成區分所有以后，僅僅根據法律關于單獨所有權、共有、相鄰關系的規定，可以有效地解決產權的規定問題，但不能很好地解決各區分所有人有效管理其財產，尤其是共有財產管理的問題。在我國，建設部1989年頒布了《城市異產毗連房屋管理規定》，旨在對區分所有的房屋管理問題做出明確規范，從該規定來看，對于共有的部分維護、使用，以及造成損害的責任等都規定得較為具體。然而，這個規定仍難以完全解決區分所有的建筑物管理問題。隨著建筑物向高空和多層發展，建筑物內部結構愈來愈復雜，各區分所有人之間的關系也隨之而復雜化，因而完全由法律、法規來規定各建筑物區分所有 人內部管理關系，看來是十分困難的。最好的辦法是，借鑒國外的經驗，要求在建筑物區分所有情況下，由各區分所有人成立一個自治性的管理團體組織。通過這個組織，召開全體所有人大會，訂立規約，設置常設性的管理委員會，管理日常事務，并解決因使用專有部分、共有部分而產生的糾紛。

　　如果各區分所有人成立了一個管理團體組織，那么各個區分所有人應為團體成員，從而享有成員的權利。這些權利包括對重要管理事項的表決權、參與訂立規則的權利、選舉管理者的權利、解除管理者的權利、請求就重要事項召開會議討論的權利、請求停止違反共同利益行 為的權利等。區分所有人除享有上述權利外，作為團體成員還應承擔團體協議、章程等的義務，接受管理者管理等。成員權是一種資格，它是與專有部分的所有權聯系在一起的，任何人取得了專有部分所有權，自然取得了團體成員權。如果轉讓了專有部分所有權，其團體成員的權利也隨之喪失，而由受讓人取得成員資格。一般來說，如果章程、協議無特別規定，那么每個成員所享有表決權力大小應與其專有部分在整個建筑物中占有的份額相聯系。某人 擁有專有部分越多，其享有的投票權越大，反之亦然。?

　　中國人民大學法學院·王利明

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