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建筑物區分所有的性質
訪：在建筑物區分所有的理論中，對于這種新型物權的性質是有爭論的。對此，您的看法是什么？談：關于建筑物區分所有的性質，有過一個發展的過程。《法國民法典》認其為役權的內容，《瑞士民法典》將其認作相鄰關系，《日本民法》則將其規定在“所有權的界限”一節中。在20世紀60年代以后，均認建筑物區分所有為特殊的所有權形式，其特殊之處，就在于是一種共有形式。至于這種共有是何種性質的共有，則有不同主張。
我認為，建筑物區分所有的性質是復合共有。其理由是：
第一，傳統的共有理論無法解釋建筑物區分所有的現實。在傳統的共有理論中，共有只分為按份共有和共同共有，沒有其他共有形式。建筑物區分所有既強調整棟建筑物的按份共有性質，又強調區分所有部分的專有性和共用部分的互有性，是在一棟建筑物由區分所有人共有的條件下，由個人所有和共同共有有機構成的復合共有。
第二，從總體看，盡管建筑物區分所有與按份共有相似，但卻難以相合。一是普通按份共有并不將建筑物區分成不同部分而設定數個平行的所有權，因而只有一個所有權，而區分所有權是數個所有權的集合；二是按份共有的共有人之一對建筑物的所有部分享有的只是份額權，區分所有對自己專有使用的部會擁有的是完全的所有權；三是按份共有只按份額權享受權利承擔義務，而區分所有不僅要區分專有的份額，而且還要對共有的部分享有互有權�！ 〉谌�，從共有部分看，與共同共有亦不相合。建筑物區分所有的共有部分，將其解為按份共有，其不當之處比較明顯；將其解為共同共有，似嫌籠統，且有不合之處。共同共有關系可以終止，當終止時，要分割共有財產。區分所有建筑物中的共有部分，只為共有，不能要求分割，且這部分共有關系須永久維持，直至該建筑物報廢或完全歸一人所有時，才與區分所有關系一起消滅。因此，這樣的共有不是一般的共同共有，而是互有。
綜上所述，建筑物區分所有的性質是復合共有，它由整個建筑物的按份共有、共同使用部分的互有和專有使用部分的專有復合構成，是既不同于按份共有，又不同于共同共有的第三種共有形態。因此，也應當對共有制度的結構進行重新構造，將其分成按份共有、共同共有和復合共有及準共有四部分構成。
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