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淺析住房反向抵押貸款：我國養老保障制度的新探索

時間：2023-02-20 09:08:15 保險論文我要投稿

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　　淺析住房反向抵押貸款：我國養老保障制度的新探索
　　
　　作者：依紅梅
　　
　　論文關鍵詞：住房　反向抵鉀貸款　養老保障
　　
　　論文摘要：隨著人口老齡化的到來，我國老年人的社會保障體系面臨著沉重的經濟壓力。與此同時，住房改革的深入已使越來越多的城市家庭擁有了自己的房產，住房已經成為大多數家庭私人財產的主要組成部分。有了這一物質基礎，就有可能將健全老年社會保障體系與居民已經取得的住房產權很好地結合起來，解除老年人養老的憂慮，“住房反向抵鉀貨款”正是由此而生的一個有價值的創新性設想。本文就住房反向抵鉀貨款在我國的推行進行了分析。
　　
　　住房反向抵押貸款是指，已經擁有房屋產權的老年人將房屋產權抵押給銀行、保險公司等金融機構，相應的金融機構對借款人的年齡、預計壽命、房屋的現值、未來的增值折損情況及借款人去世時房產的價值進行綜合評估后，按其房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，并按人的平均壽命計算，將其房屋的價值化整為零，分攤到預期壽命年限中去，按月或年支付現金給借款人，一直延續到借款人去世。這種方式使投保人終生可以提前支用該房屋的銷售款。借款人在獲得現金的同時，將繼續獲得房屋的居住權并負責維護。當借款人去世后，相應的金融機構獲得房屋的產權，進行銷售、出租或者拍賣，所得用來償還貸款本息，相應的金融機構同時享有房產的升值部分。即“抵押房產、領取年（月）金”.因其操作過程像是把抵押貸款業務反過來做，如同金融機構用分期付款的方式從借款人手中買房，所以，在美國最先被稱為“反向抵押貸款”.
　　
　　住房反向抵押貸款最早源于荷蘭，當時是為了解決住房問題而提出的一種措施。住房反向抵押貸款發展最成熟、最具代表性的當屬美國，已有巧年的歷史，已經被證明是一種成熟的房產融資形式，但在我國市場上目前還是一項空白。2002年，中國企業聯合會副會長、經濟學博士孟曉蘇教授，推出了《建立“反向抵押貸款”的壽險服務》建議書，開創了將個人房產引人保險和老年保障體系并進行業務運行的新模式。這一創新模式借鑒引人我國，將只是一個時日選擇的問題。
　　
　　一、我國養老保障制度的完善呼喚住房反向抵押貸款的設立
　　
　　1.中國已經快速步入老齡化社會，養老問題日益突出，對其解決方式的探討刻不容緩
　　
　　按照聯合國制定的標準，一個國家或地區65歲以上人口占總人口7%或60歲以上人口占總人口10%以上，即為老齡社會。我國所稱老年人是指60周歲以上的公民（見《中華人民共和國老年人權益保護法》第2條）。根據國家計生委統計結果，2000年我國60歲以上人口已達12. 26%,按未來平均人口預期壽命漲幅不大的較保守的人口預測，到2020年，我國60歲以上的老年人口將達到總人口的16.97 %.毫無疑問，我國已開始步人老齡化社會。養老問題日顯突出。設立住房反向抵押貸款最核心的意義在于，它是對現有養老方式的補充，可大大緩解國家和個人面臨的養老壓力。
　　
　　據山東省煙臺市最新統計數據顯示：目前全市人口約650萬，其中60歲以上的老人達到95. 6萬，已占總人口的14. 8%以上，并且人口老齡化以每年3. 2%的速度增長。這就意味著，煙臺進人“老齡城市”的時間，比山東省全省平均年限提前了近十年。按可靠數據推算，幾十年后，煙臺過“老人節”的老人將多于過“兒童節”的孩子。人口老齡化，直接影響到老年人的社會保障問題。10年后，占當前老齡人口多數的低齡老人也將逐步邁人高齡階段，其日常生活將必須得到他人幫助和照顧。業內人士分析：人口老齡化問題，已成為當前煙臺乃至全省經濟社會發展中的一個重大社會問題，正對社會保障、勞動力結構、文教體事業等諸多方面帶來全局性、戰略性的重大影響。理應引起全社會的共同關注。
　　
　　2.養老資源嚴重不足，社會保障體系不太健全
　　
　　我國社會保障制度的建立已有50年歷史。前30年的計劃經濟時代，是以《勞動保險條例》為代表的“低工資、高就業、高補貼、高福利”的國家包企業、企業包職工的統包政策；改革開放以后的巧年，國有企業逐步走向獨立，企業保險因之轉向社會養老保障統籌；1995年中央決定將個人賬戶制度引人中國基本養老保險制度，單一的社會統籌制度轉向社會統籌與個人賬戶制度相結合的新體制，基金管理方式也由現收現付制轉向部分積累制。這就意味著現在在職的一代人既要承擔繼續供養上一代“老人”的義務，又要為自己將來的養老進行個人賬戶積累，這種雙重負擔為企業和職工帶來沉重的負擔，因而在實際操作中引發出很多問題。據統計，目前個人養老基金賬戶“空帳運行”的額度已高達1990億元。這一問題如不及時解決，將可能導致很嚴重的后果。所以，解決養老問題需要開辟新思路，增加新的養老資金的來源。
　　
　　3.養兒防老的現實性大大減弱
　　
　　社會人口流動的加強、人口結構的老齡化和家庭規模縮小的趨勢，已經使得越來越多的年輕人無暇或無心照顧老人的日常生活，家庭的養老功能日益退化，養兒防老這條古訓面臨著巨大挑戰。據國家衛生部1999年統計，中國城市65歲以上老人的患病率為60. 2%,且多為慢性病和疑難病，需要特殊照料的老人比例很高。而這些城市老年人口日常生活的照料人員中，40%是老年人本人，37%是配偶，10. 6%是兒子兒媳，8%是女兒。“四二一”家庭大量出現，將來家庭養老的局面，很可能是一對中年夫婦要同時贍養四位老人和一個或兩個子女，老年夫婦向中年夫婦遺留的兩套住房，顯然并不為中年夫婦所看重；而要靠中年夫婦同時養度四位老人和一兩位子女，也非經濟能力所能支持。我們必須提倡老人的自我養老，所以住房反向抵押貸款顯然是需要在將來給予大力發掘并給予積極推動的。
　　
　　二、設立、運行住房反向抵押貸款的建議
　　
　　應當承認，象“反向抵押貸款”這樣跨行業跨體系的社會性業務出現，是行業發展、社會進步的體現，是社會事業的完善。針對中國社會的現狀，設立“反向抵押貸款”雖然存在一定需求，但需要克服的困難仍然很多，這種保險養老模式，是基于西方成型的物質條件和價值觀念形成的，所以，引用時要注意因地制宜。
　　
　　在一般推行的反向抵押貸款中，老年人繼續使用自有的房屋，就可以享有由該住房的反向抵押而帶來的長期持續的現金流人，以應對晚年養老生活。在我國現實的境況下應給予多樣化的創新。
　　
　　變換的方式可包括：（1）資產置換：在國家城市規劃設計變更，居民住宅拆遷的情況下，可通過反向抵押貸款的方式，使其中眾多的老年住戶，用獲得的拆遷款再加反向抵押融資，順利地取得新遷人區塊的住房，從而極大地改善自身的生活居住水平。如某老年住戶62歲，原居住在市中心的住房計40平方米被明令拆遷，可得補償金30萬元。此時，該老年住戶用此30萬元在市郊購得70平方米住房一幢，同時將該住房向金融機構辦理反抵押貸款并簽訂反抵押貸款合同，約定該老年人尚有存活余命為巧年，同時貸款利率、經辦機構費率合計為7%,該老年人每月將可從該住房中獲得房貸為x=[30x（1-7%）÷15]÷12個月=每月給付的金額。經計算x = 1550元。（2）老年人與金融機構合資購房：該老年人拿出巧萬元，并向保險公司或銀行貸款15萬元，共計30萬元，購買該幢價值30萬元的住房，老年人首先人住直到其最終死亡為止，整個貸期不確定，也不必歸還貸款本息，老人死亡后用該房產的價值來歸還貸款本息。本模式也可認為是老年人同銀行合資購房，順序占有支配。雙方的出資比例，應結合老年人的預期存活壽命、利率及房價波動等，做詳細計算并在執行中根據情況變化給予相應修訂。（3）老年人向房地產商反向抵押貸款：老年人一次性拿出30萬元，交付房產商取得人住該住房長達20年的資格，人住期間，房產商每年向住戶返還1.5萬元，到20年結束，30萬元房款全部向住戶返還完畢。老年人提早死亡時余存未返還款一次性返還給其繼承人，20年期滿住戶仍健康存活時，允許其繼續居住下去，不必再繳納費用。同一筆錢達到住房、養老兩不誤。（4）老年人合作購房并辦理反向抵押貸款：有數位老人住房被拆遷，各獲拆遷款10萬元，如各自分開居住，分別養老，生活水平將會較低，必須尋求政府的幫助。有4位老人合作購房，合住養老，現用30萬元購房并辦理反抵押貸款，余10萬元作為生活費津貼。大家共住一起，其樂融融，免除孤獨寂寞之大難題。
　　
　　反向抵押貸款資產證券化。金融機構在開辦反抵押貸款業務后，將會持有數量日益增多的住房資產，這必將會使機構的資產流動性受到相當的障礙。為此，采用資產證券化的方法來激活反抵押貸款機構的資產流動性，就是必要的。具體操作程序可表現為：某老年住戶希望利用反抵押貸款來盤活自己的住房資產，同時又希望能將手頭現有的住宅置換到更適于養老的處所。這時就可以“兩步并做一步走”:將舊住房出售并換購新住房；將新住房申請辦理反抵押貸款業務，將該住房資產盤活用好，起到改善養老生活的處所，尋找到房產養老的新處方。
　　
　　反向抵押貸款業務的推行中，當貸款機構和借款人之間已經簽訂了貸款合同，并開始執行之際，往往會因客觀情形的改變，要求對已經簽訂的合同給予若干調整。這種調整有利于防范風險，保護借貸雙方的合法權益，應當被允許。合同變更的事項可以包括：房屋價值的貶值或升值、原合同約定的貸款期限、還款方式和抵押物等。
　　
　　住宅反向抵押貸款在我國尚處于初期探索階段，當前研究的重點有：我國住宅反向抵押貸款的法律基礎，與養老社會保障和房地產抵押市場的有機對接，反向抵押貸款的參與平臺和運行機制，風險識別與風險控制途徑，相關配套政策和促進措施等。還應組織地方政府、金融機構、研究單位和項目承擔企業整合資源，共同開展項目試點和成果推廣，建立具有中國特色的住宅反向抵押貸款體系，并實現可持續發展。

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