物業管理調研報告
在日常生活和工作中，越來越多的事務都會使用到報告，報告具有成文事后性的特點。那么，報告到底怎么寫才合適呢？下面是小編整理的物業管理調研報告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規范的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容，市物業管理工作也是文明城市創建的重要組成部分。根據安排，我們對xx市物業管理工作進行了調研，具體調研情況如下：
一、物業管理的基本情況
總體看，我市物業管理工作有以下四個特點：一是物業管理市場處于發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是業主委員會作用發揮不好。四是物業管理行業監管體制不完善。
�。ㄒ唬┪飿I企業現狀
我市物業管理從年前后開始起步，至今發展僅年時間。據調查，截至年底，在我市注冊的物業企業共有24家，其中三級資質企業10家，從業人員367余人。外地物業企業在我市開展服務的3家，從業人員約32人。
（二）物業發展現狀
目前，全市共有物業管理小區34個，物業管理面積239.1萬平方米。
1、新建城市住宅小區的物業發展現狀。我市新建住宅小區主要指20xx年后開工建設的住宅小區，共有16個，房屋建筑面積143萬平方米，住宅套數有1.2萬余套，物業管理覆蓋率達到95%以上。其中有國際現代城住宅小區獲得xx市物業管理示范（優秀）小區稱號。
2、老小區的物業發展現狀。老小區主要是20xx年建成的住宅小區，共18個，房屋建筑面積96.1萬平方米，住宅套數有0.85萬余套，物業管理覆蓋率不足50%。
3、住宅專項維修資金的歸集和使用情況。從20xx年開始歸集住宅專項維修資金以來，累計歸集資金1372.79萬余元。
（三）小區業主委員會現狀
截止20xx年底，全市住宅小區已成立業主委員會6個。在調研中發現，90.5%的小區業主對物業狀況漠不關心，造成業主大會召開困難。61.9%的小區在業主入住幾年后仍沒有召開過業主大會，沒有組建業主委員會，物業管理處于前期物業管理狀態。個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。50%的小區業主委員會成立程序不規范，未通過業主大會選舉產生。62.5%的小區即使按規定成立了業主委員會，也未能起到應有作用。
�。ㄋ模┪飿I管理行政機制現狀
在《物業管理條例》及《市物業管理實施辦法（暫行）》中明確：
�。�1）房地產行政主管部門是物業所在地的物業管理的主管部門，對轄區內的物業管理活動進行監督管理；
（2）居民委員會、村民委員會依法對社區進行管理和提供服務，對社區內物業管理活動進行指導監督，調解物業管理糾紛；
�。�3）街道辦事處、鄉鎮政府協助有關行政管理部門對物業管理進行監督，對物業管理與社區管理、社區服務的相互關系進行協調。但在實際的工作中，市房管局人手不足，對物業管理中的問題疲于應付；街道、社區居委會很難插手小區的物業管理工作，對物業公司無法制約，物業公司通常對其不理不睬，對工作不配合甚至是阻擾街道、社區居委會的正常工作。按照《市物業管理實施辦法（暫行）》中有關職能的劃分，物業管理涉及國土、住建、民政、城管、物價、公安、工商、供水、供電、質檢、通信、街道、社區居委會等相關部門的配合，但各相關部門普遍存在重建設、輕管理的思想，沒有形成工作合力，對物業管理中存在的問題缺乏相關的應急機制和有效的管理措施，導致物業管理問題突出。
20xx年以來，我市針對物業管理工作先后出臺了《市物業管理實施辦法（暫行）》《市住宅維修資金管理實施辦法》，市房管局也出臺了配套性文件《市物業管理實施細則》《關于規范市普通住宅小區物業服務等級標準和市城區物業服務費指導價格的通知》《關于規范物業承接查驗工作的通知》等文件，為理順物業管理體制、規范物業管理行為、提高老住宅小區物管水平、發揮業主自治機構作用、加強物業專項維修資金管理等打下了一定的基礎。
二、物業管理存在的主要問題及原因分析。
�。ㄒ唬┪飿I企業存在的主要問題及原因分析。
1、物業服務公司小、弱、散突出。隨著房地產業的迅速發展，近幾年來我市物業公司數量急劇增加。但從總體看，發展參差不齊，平均每個物業管理小區建筑面積僅7萬平方米，物業公司管理面積也不足10萬平方米，由于管理項目較小，管理規模不大，綜合實力差，專業化水平低，造成物業服務社會資源浪費，效率低、效益差，也難以進一步吸引優秀人才從事物業服務行業。
2、物業企業服務意識不強。從調查的結果來看，物業企業主動上門服務率為32%，小區業主對物業服務人員的綜合滿意度為61%，這表明物業公司的服務意識不是很強。
3、物業管理企業的經營管理不規范。一是少數企業以犧牲業主資產的保值增值和小區環境為代價，產生的各種污染等負面影響直接侵害了業主的利益。二是少數物業企業從自身經濟利益出發，擅自在小區公共部位開展經營，全部收入歸企業方所有。三是少數物業企業存在惡性競爭，低價傾銷，壓低服務標準。
4、物業管理企業人員整體素質不高。一是物業管理企業員工缺乏客戶意識，服務態度不端正，服務用語不文明，對業主的正當要求不能及時滿足。二是物業管理企業缺乏專業人員。例如日常維修是物業管理一項很重要的工作，維修不及時、不到位，使業主對物業企業的服務質量產生懷疑，甚至出現矛盾。
5、物業服務企業生存環境存在缺陷，經營困難。一是物業服務收費標準低，嚴重制約了行業的健康發展。據調查，我市24家物業企業的34個項目，有31個項目虧損，幾個項目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務的樓盤。二是政府沒有建立物業服務調節機制和平衡機制。例如：同一職能機構管理著水電氣的價格與物業服務價格，卻沒有建立相應的平衡機制。當水電氣的價格不斷上升時，物業服務成本隨之增加卻沒有消化來源。同樣，其它成本費用價格上漲時，物業服務成本仍然沒有消化來源，導致了收入支出的剪刀叉現象，物業服務企業生存的危機日益突出。三是物業服務從業人員報酬低。調查表明，我區物業服務從業人員平均報酬僅1200元/月，低于社會平均工資，且沒有購買任何社會保險，勞資雙方潛在矛盾十分突出。
�。ǘ┪飿I發展存在的主要問題及原因分析。
1、物業服務費收取難。主要表現在：一是一些服務人員責任心不強，服務質量差，服務不到位，導致住戶有意見而拒絕繳費。二是業主物業消費意識淡薄。較大一部分業主來自農村，對物業管理概念不深，對物業服務的配合度不高，接受不了這一新生社會產物。三是建設工程遺留問題隨著物業交接，將問題轉嫁給物業服務企業，成為住戶不繳費的借口。五是由于業主自身的原因，如業主內部糾紛、業主出租房屋等原因致使繳費不及時等。
2、建設工程遺留問題引發物業糾紛。
有以下三種情況：
�。�1）工程質量遺留問題。主要表現有：
�、俦M管通過了竣工驗收，但向業主交房時仍存在共用設施設備不完備的情況，如管理區域內的環境、道路、景點等設施未完工，影響業主居住，房屋本體外墻滲漏等等。
②由于前期物業服務現在大多仍為開發商屬下的物業公司承擔，因此多數業主認為開發商對建設質量的完善與有關承諾的兌現責任自然應由物業公司承擔，并往往以此作為衡量物業公司服務效果的重要指標。
�、坶_發中的工程質量遺留問題很難及時得到根本解決。這些問題遺留到物業使用階段，業主接房后往往很難與開發商打交道，從而很容易轉嫁給物業公司，引發矛盾。
�。�2）開發商物業銷售中遺留下來的問題。主要有：
�、傥窗惭b一戶一表（前期的老小區及集資房）；
②銷售廣告內容與實際交房時不一致；
�、凵米詫⑿^公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數業主使用；
�、苌米愿淖児苍O施用途、物管房用途、會所及車庫用途等。
（3）建管不分帶來的問題。我市開發企業下屬的物業公司的物業服務，往往被定位為促銷或售后服務，僅作為開發的附屬產品，一些物業公司與開發商一鍋吃飯，導致了部分物業公司失去了獨立生存的能力。
3、老住宅小區基礎設施差，缺乏專項維修資金。我市2000年前建成的住宅小區配套建設水平低，基礎設施設備差，娛樂休閑設施很少。目前許多住宅小區的共用部位，公用設施設備急需維修養護和改造；娛樂休閑設施也急需改善，而這些小區沒有專項維修資金，根本無力進行舊小區改造。
4、住宅專項維修資金的歸集和使用存在的問題。
（1）住宅專項維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產證的業主，他們不愿意再繳納住宅專項維修資金，這就造成了一幢房屋或一個小區只有部分業主歸集了住宅專項維修資金。
�。�2）開發企業挪用已歸集的住宅專項維修資金。住宅專項維修資金一般由開發企業統一收取，再交到財政局、房管局指定的專用帳戶上。開發企業不及時上交給房管局，造成住宅專項維修資金的拖欠，很容易激發與業主間的矛盾，給后期物業管理帶來困難。
�。ㄈ┬^業主委員會存在的主要問題及原因分析。
1、業主委員會的選舉產生過程中存在著瑕疵。小區業主委員會成立程序不規范，未通過業主大會選舉產生。導致成立后，作用發揮普遍不理想。在實踐中，對業主委員會的監督缺乏有效的手段，使業主難以有組織地參加管理和表達對物業管理的看法。
2、組成業主委員會的人員結構不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結構老化，知識水平及專業素質普遍不是很高，法律意識相對淡薄。
3、業主委員會的經費來源無法自行解決。業主委員會的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區全體業主分攤；二是通過經營小區公用部位的收益來獲取費用；三是通過贊助取得。但在實際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實行。由于沒有經費來源，業主委員會的日常工作都很難開展。
4、業主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。據調查，我區80%的小區沒有業委會用房。如果租房作為辦公用房，不僅費用高，而且業主委員會的工作也不方便。
5、業主大會和業主代表大會召開的困難大。時間、地點均不好確定，與會業主很難達到2/3以上，業主參與意識不強，就連書面征求意見也有難度，導致很多重大事項無法決定。
�。ㄋ模┪飿I管理機制存在的主要問題及原因分析。
1、物業管理法律法規不健全。首先，物業管理立法滯后。除了2007年10月1日實施的《物權法》有關章節規定和2003年9月1日正式實施的《物業管理條例》及地方性相關配套法規外，一直沒有國家級行業法規可以遵循。其次，物業管理法律關系各主體間的權利義務關系不清。具體表現在：法律責任不清楚；供水、供電、供氣等有關單位與物業服務企業的經濟關系不明確；作為經濟合同一方主體的業主委員會是否具備訴訟資格等等。
2、物業管理體制不完善。物業管理涉及到規劃、建筑等多個部門，有時各種矛盾會交織在一起。從全市看，缺乏一個部門有效的協調各方，造成行政管理和物業管理關系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發商、物業企業、業主以及政府相關職能部門之間的職責不清；街道、社區的綜合協調作用尚未充分發揮；房屋管理由房產部門負責，但房屋性質改變卻責任主體不明確，行政監管力度不大。如：大多數小區業主將車庫用于住房或經營，接通水、氣等，存在安全隱患，居民反映強烈。而水、氣主管部門認為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續，但作為房屋主管部門的房管局卻無法干預。
3、物業服務缺乏市場競爭機制。我市物業服務市場還沒有真正引入市場競爭機制，大多數物業企業并不是通過招投標進入物業市場的，造成了許多物業企業缺乏競爭意識和責任意識。據調查，我市專業物業公司只占37.5％，開發商下屬企業占54.1％，外聘服務企業占12.5％。多數物業企業與開發商是相互依賴的關系。
三、完善物業管理的建議和措施。
�。ㄒ唬┘訌娢沂形飿I企業服務質量的建議和措施。
�。�、創造條件，積極鼓勵物業公司兼并、合并，走強強聯合之路，做大做強物業公司，做響物業公司品牌；鼓勵有實力的社會實體興辦物業公司，對從事老小區物業服務的企業，在政策上給予扶持和優惠。
�。病⑻岣呶飿I企業管理水平。一是物業企業應當在嚴格執行《物權法》，爭取政府的支持的同時，提高經營能力，加強與業主、業委會的溝通交流，達成共識。二是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目。將每一項服務工作的程序都規范化，編制成具體的《操作手冊》，成為員工的行動指南。三是培養和造就高素質的服務團隊。物業服務企業在對員工進行專業技能培訓的同時更應該注重個人素質方面的培訓。四是物業服務公司實行收費考核，建立內部激勵機制。
（二）加快我市物業行業發展的建議和措施。
1、加大政府政策扶持力度。對物業服務企業的營業稅免收，所得稅減半征收；對農轉非40、50人員參照國有企業下崗40、50人員政策執行，鼓勵企業擴大農民工使用，增加就業崗位。
2、加大宣傳力度，引導人們正確的物業消費觀念。深入宣傳《物業管理條例》和《市物業管理實施辦法（暫行）》等有關法律法規，讓廣大業主了解物業管理對小區環境的重要性，使物業企業進一步明確自己的工作性質，更好地在法律和合同范圍內提供優質的物業服務，推動整個物業服務行業健康、有序發展。
�。ㄈ┩晟菩^業主委員會制度的建議和措施。
１、逐步推行業主誠信檔案的建立。對小區業主在水、電、氣物業管理等費用的交納、參加業主大會和業主代表大會等會議的出席率、自覺維護小區公共設施設備等相關行為逐步建立電子信用檔案。
�。�、政府相關部門參與業主委員會的組建。首屆業主大會的召開和業主委員會組建，應在街道辦事處、社區居委會的組織下，在房管、公安部門的指導監督下按程序進行，并將有關材料報社區居委會，街道辦事處、房管局備案登記，公安機關根據備案登記表刻發印章。３、將業主自治機構的管理納入社區管理范圍。業主委員會應當自覺接受社區居委會領導，參加社區居委會舉辦的各項活動，同時，邀請社區居委會參加業委會的活動，對業主與業主之間，業委會與業主之間，業主、業委會與物業公司之間出現的各種矛盾和糾紛，社區居委會應當主動出面協調處理，街道辦事處應當予以協助。
4、加強組織業主委員會成員的培訓，提高業委會成員的總體素質。
�。ㄋ模┙⒔∪飿I管理新機制的建議和措施。
1、建立健全物業管理行政新機制。按照屬地管理的原則，成立黨組織領導下，由社區居委會、業主委員會、物業服務企業構成的三方聯動的社區服務工作新機制，實現雙向進入、交叉任職，業主委員會成員、物業公司經理在社區居委會黨組任職，社區居委會干部義務擔任物業公司總監和業主委員會副主任。并在小區中設立社區便民服務部，由物業公司指派專人值班，負責接待處理業主投訴和日常生活事務，業主委員會定期值日，社區居委會配備專門的物管員，落實好相關的經費。共同幫助物業公司調解糾紛，協調矛盾，特別是解決公共服務、戶籍、計生、社保、民政、就業等涉及民生的問題。
民政、公安、計生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉鎮辦事處等部門的窗口單位與物業企業進行對接。在物業企業代業主辦理日常生活事務時，職能部門應提供便民服務通道。業主自己辦理相關手續時，要求提供該小區物業公司、業主委員會或社區居委會的證明。使業主們慢慢地認可物業公司、業主委員會這一級組織，漸漸地接受物業這一行業，逐步形成物業管理服務意識。同時，啟動職能部門領導問責機制，對履職不到位的進行問責，提高部門管理的主動性，逐步形成政企聯動的小區管理社區化機制。具體步驟上，可選擇城區建筑面積較大、入住率較高的小區作為試點，積累經驗，后期穩步推進。
2、建立前期物業管理監管機制。從房屋預售開始，物業管理應同步介入，對房屋的功能、布局、管網建設等提出專業的合理性建議供開發建設企業采納，為后期物業打下堅實的基礎。物業企業前期介入所產生的費用可由開發建設企業承擔。建立物業招投標競爭機制。根據我市物業管理發展的需要啟動物業管理招投標制度。
3、建立物業管理矛盾糾紛調處新機制。探索建立物業管理糾紛調處新機制。建議將物業矛盾糾紛納入司法調解，逐步建立和完善司法調解制度，化解居民糾紛和及時處理侵害居民合法權益的事件。
另外，物業糾紛中的大部分由房屋質量和共用部位、公用設施設備不完善引起的，在小區規劃審批和竣工驗收時加強管理，在物業承接查驗和房屋交付使用方面實行備案制度，嚴格房屋質量和設施設備配套關，為物業管理奠定硬件基礎。
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