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唐代五代房地產買賣活動探析
唐代五代房地產買賣活動探析
城市作為封建國家統治的據點，至唐五代時期，作為國家分支行政機構的特征依然顯著。與此同時，其經濟功能正逐漸增強，商業經營范圍不斷擴大，市場商業經濟普遍繁榮。在城市這樣相當大的面積和相當高的人口密度的一個地域共同體中，住有各種非農業的專門人員。他們人數眾多，財力雄厚，與土地密切聯系，呈現出對房地產這樣一種客觀存在的物質形態的強烈需求。房產買賣是房地產交易的典型類型，房地產交易是實現房地產商品價值與使用價值的經濟過程，房產買賣不僅包含了房產占有的轉移，也包括了房產處分權的轉移。
目前，學界有關唐代五代時期房產交易的研究甚夥。
一、房產買賣活躍
城市房產相較農村流轉頻繁，兩京地區尤甚。
元和之際，元稹指出長安城"二百年來城里宅，一家知道換幾多人。"[1]626柳宗元在《寄許京兆孟容書》提到他"城西有數頃田，……家有賜書三千卷，尚在善和里舊宅，宅今已三易主，書存亡不可知。"[2]781從元和元年從長安被貶往永州的短短四五年，柳宗元在善和里的宅第就已經三易其主了�；钴S的交易反應了當時京城房產市場有著旺盛的需求。
唐代與五代時期的房產買賣多為滿足基本居住需要或改善居住條件。如白居易自貞元十六年赴長安應試，一直努力試圖在長安購置房產。其《卜居》詩云： "宦游京都二十春，貧中無處可安貧。
長羨蝸牛猶有舍，不如碩鼠解藏身。且求容立錐頭地，免似漂流木偶人。但道吾廬心便足，敢辭湫隘與囂塵。"白居易卜宅的急切心情由此可見一斑。
長慶元年，在經歷了二十年的宦海沉浮后，白居易終于在長安城新昌坊購下一所宅第，新昌里宅的條件雖然差強人意，但他自解說"莫羨昇平元八宅，自思買用幾多錢。"[3]407與白居易同時代的韓愈購買長安靖安里宅第后，在《示兒》詩中也不由地感慨系之： "始我來京師，止攜一束束書。辛勤三十年，以有此屋廬。此屋豈為華，于我自有余。中堂高且新，四時登牢蔬。"[4]952韓愈此詩作于元和十三年，距離他貞元二年始赴長安應進士試有三十年之久�？梢娫陂L安置宅對他來說同樣是長久以來的夢想，實現起來也洵屬不易。對于包括如出身孤寒的白居易、韓愈等仕子在內的異鄉人士進入城市應試做官、經商都有在城市中安家置業的迫切需求。[5]429購買宅舍以供家庭居住之用是單純的消費行為，但購房置產也是一種重要的經營投資活動，據《太平廣記》卷第二百四十三"竇乂"條載：
先是西市秤行之南，有十余畝坳潛污下之地，目約小海池，為旗亭之內，眾穢所聚，乂遂求買之，其主不測，乂酬錢三萬�！旖浂�，造店二十間，當其要害，日收利數千，甚或其要，店今存焉，號為竇家店。乂方閑居，無何，（ 米） 亮且至謂乂曰： 崇賢里有小宅出賣，直二百千文，大郎速買之。……書契日，亮語乂曰： 亮攻于覽玉，嘗見宅內有異石，人罕知之，是搗衣砧，真于闐玉，大郎且立致富矣�！掷铌商菊埃幸恍≌�，相傳兇甚，直二百十千，又買之，筑園打墻，拆其瓦木，各垛一處，就耕之術，太尉宅中傍其地，有小樓，常不瞰焉，晟欲并之為擊球之所。他日乃使人問乂，欲買之，乂確然不納，云： 某自有所要。候晟沐浴日遂具宅契書，請見晟語晟曰： ……今獻元契，伏惟賜照納。晟大悅，私謂乂，不要某微力乎？ 乂曰： 無敢望，猶恐后有緩急，再來投告令公。長安商人竇乂三次購置房產，竇乂第一次在西市秤行南的旗亭內購買了十余畝坳潛污下之地，修整后就地造店---可能是邸店一類的場所，這是純粹的經營活動。第二次，竇乂購買崇賢里宅則是一種經濟投機； 第三次購獲永崇里的兇宅，再將它奉送給李晟擴建球場就已經包含著政治投機的因素。
盡管每次購置房產的直接動機不同，但這位精明的大商人的房產經營活動也確實為他帶來了豐厚的經濟利益甚至政治回報。
憲宗元和之際，市場流通領域貨幣不足導致錢重物輕。元和十二年四月下詔限制私貯現錢的數量，"許從敕后限一月內任將別物收貯。時京師市里區肆所積聚方鎮錢如王鍔、韓弘、李惟簡，少者不下五十萬貫，于是競置宅第，以變其錢".[7]5690聚斂了大量貨幣的權貴通過購買宅舍迅速地轉移現錢。
另一面他們選擇購置宅舍替代現錢收貯也說明房產具有投資、保值的價值。
唐代在長安、洛陽這類大中城市中，包括流動人口在內的龐大的城市人口催生出了巨大的房產市場，旺盛的房產需求又推高了城市房價。由于房產價高，所以買賣中存在賒買現象。晚唐詩人盧仝《冬行三首》其二（ 頁 191） 中自述道：
長年愛伊洛，決計卜久長。賒買里仁宅，水竹且小有。
賣宅將還資，舊業苦不厚。債家征利心，餓虎血染口。
其《寄男抱孫》云： "宅錢都未還，債利日日厚。"
賒買的利息代價非常高昂。又《唐故尚書吏部侍郎贈吏部尚書沈公行狀》也記載，沈傳師"公常居中，雖有重名，每苦于饑寒。"但他仍然在"于京師開化里致第，價錢三百萬，訖二鎮牽率滿之"
[8]936,沈傳師購開化坊宅第價值三百萬錢，直到他外鎮江西、宣歙后才償還完畢，大約亦屬于賒買。太和九年，沈傳師在長安病逝，卻"帑無儲錢，鬻宅以葬。"[9]4541目前我們可以看到的賒買宅舍的實例不多，但唐五代時期這種交易形式應該也是較普遍存在的。
二、房產典賣頻繁
以現代物權理論觀察，唐代對抵押借貸與典賣在法理上尚無嚴格區分，故典、質往往混稱。典貼（ 質押） 也是城市房產交易的一種重要形式。如邢鳳"寓居長安平康里南，以錢百萬質故豪洞門曲房之第。"[10]487魏征玄孫稠因家貧"以故第質錢于人".
段秀實"崇義坊宅諸院典在人上，計錢三千四百七十五貫。"又阿斯塔那 204 號墓《唐貞觀二十二年（ 648） 洛州河南縣桓德琮典舍契》記載了一樁洛陽城中房產典貼（ 質押） 的糾紛，茲錄如下：
本件是貞觀二十二年，洛陽坊民桓德琮、張元隆與索法惠之間的房產典貼（ 質押） 訴訟審結后，雙方當事人遵照官府的判決意見，重行訂立的一份私契。根據文書可知，桓德琮將自己的宅舍典給了索法惠、張元隆，典息是按月計算。但出典人索法惠不僅沒有按時償付利息，而且在雙方約定的典賣期限內也沒有返還原典金，贖回宅舍。故此，承典人張元隆、索法惠將出典人桓德琮告上了縣衙。出典人典押房產往往是緣于家貧、償債。典權人（ 質權人） 通過典貼獲得房產的臨時居住權或者賺取利息。后周開封府奏文提到當時存在"重疊將產宅立契典當"及"卑幼骨肉不問家長，衷私典賣"等種種，可見城市中房產典賣活動也在唐五代時期也日漸活躍。
三、房產契約制度完善
契約是確認房產買賣活動成立和房產所有權過割的重要文書。，唐代法令、敕文中，莊宅買賣常與口馬買賣并提，《唐律疏議》卷第二十六《雜律》"買奴婢、牛馬不立券"條，疏議曰"買奴婢、牛馬駝騾驢等，依令并立市券，……令無私契之文，不準私券之限。"口馬買賣必須經由市署過券，而莊宅買賣未有此規定。房產買賣似乎訂立、過割私契即可確立所有權之轉移，如長安城"有日者寇鄘，出入于公卿們，詣寺求買。因送四十千與寺家。寺家極喜，乃傳契付之。商人竇乂送房產與李晟也同時奉贈了原契。
德宗以后所實行兩稅法"唯以資產為宗，不以丁身為本……有廬舍器用之資，……一概計估算緡。"既然兩稅法厘定資產的標準中有宅舍一項，那么官府對民戶房產的交易的情況實有關注的必要。
民間房產買賣不需要公驗、市券，但官府對房產買賣，但是在唐前期的戶等簿或手實中例有居住園宅的相關內容，則居住園宅所有權的轉移似乎應該需要像土地一樣在履行"入官措案為定"的手續。五代以后，房產交易出現了印契制度，交易者"印稅之時，于稅務內納契白一本，務司點檢，須有官牙人、鄰人押署處及委不是重倚當，方得與印。"所以，房產買賣私契（ 白契） 的實際成立還要經過官府的檢審、用印，與唐代口馬買賣手續相仿，契券制度更趨嚴謹。
又前揭趙燕奏文請厘革牙人傭金時，還提到官府從房產交易中抽稅契錢。后唐時，官府對房產買賣中按照契價，以每貫二十文即百分之二的比率抽取契稅，形成了固定的契稅制度。這種房產交易契稅是由唐德宗建中四年施行德的公私貨易貨易除陌法繼承發展而來。
四、法律保護房產所有權
唐《雜令》16 條云： "諸家長在，（ [在]謂三百里內，非隔關者。） 而子孫弟侄等，不得輒以奴婢、六畜、田宅及余財物私自質舉，及賣田宅。（ 無質而舉者亦準此。） 其有質舉、賣者，皆得本司文牒，然后聽之。若不相本問，違而輒與，及買者，物即追還主，錢沒不追。"[12]788 -789定莊宅買賣、典貼必須由家長或在家長授意下進行，否則牙人、保人和購買者都要受到處罰，交易即不合法，也不為法律承認。雖然敕令禁止子孫弟侄等私自質舉、典賣田宅，但這種現象恐怕一直都有存在�！段宕鷷肪矶妒小泛笾軓V順二年十二月，開封府奏云：
又莊宅牙人，亦多與有物業人通情，重疊將產宅立契典當，或虛指別人產業，及浮造屋舍，偽稱祖父置。更有卑幼骨肉不問家長，衷私典賣，及將倚當取債，或是骨肉物業，自己不合有分，倚強凌弱，公行典賣。牙人錢主，通同蒙昧，致有爭訟。起今后欲乞明見降指……其有典質、倚當物業，仰官牙人、業主及四鄰同署文契，委不是曾將物業�！缬泄蔬`，關連人押行科斷，仍征還錢物。如業主別無抵當，仰同署契行保鄰人，均分代納�！溲廊隋X主，并當深罪。所有物業，請準格律指揮。[13]415 -416此奏文中明確要求禁止重復典賣、抵押房產，禁止侵占公私土地建造屋宇出賣，禁止盜賣他人房產。案《唐律疏議·戶婚律》、唐《雜令》中即已禁止同居卑幼未經家長允可就擅自動用家財[14]960.又《戶婚律》"妄認盜賣公私田"規定妄認或盜貿賣他人土地均屬于侵犯他人財產[14]974,要受到刑罰處罰。上述法條一是泛指家內財物，一是針對土地而言。而隨著莊宅物舍這類重大物業交易的頻繁發生，故五代時期官府又專門出臺敕令對此加以懲禁。為了保護產權人的權益，同時使買主、典主免受經濟損失，所以官府要求"牙人、業主及四鄰同署文契，委不是曾將物業。"在敦煌吐魯番所出唐五代質典、買賣契約實物中也時常附有權利瑕疵擔保條款，以此作為第一層保證。其后官方在受理印稅時，務司還要審查交易文書中的相關內容，進一步加強監管。
另外，唐五代時期房產交易還應遵照"問親鄰"的原則，即以優先照顧見居者和親鄰的權益。這是國封建社會崇重宗族、鄉鄰關系的反映，不論繼承、買賣土地、房產的過程中，首先要考慮的是維護家族或家庭的利益。
五、結語
唐五代時期商品經濟繁榮，城市尤其是如兩京等大中型城市人口繁夥且流動量巨大，導致了城市房產需求旺盛，進而催生出一個個活躍的房產交易市場。在房產中出現的交易中介莊宅牙人表明了房產買賣、租賃服務活動的專業化程度的提高。面對日漸繁榮的房產交易，官府對房產交易的監管也愈加嚴厲、細致。中晚唐五代，官府開始頻頻出臺各種法令、敕文對房舍莊宅交易中涉及的所有權、牙人、典限問題和印契、契稅制度等各方面進行規范和約束，保證了房產交易正常有序地進行。
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