在城市房屋拆遷中合理使用物權法

在城市房屋拆遷中合理使用物權法

??現實中違法拆遷問題的屢屢發生，使人們對物權法的實施寄予厚望。??
??征收 為何會產生征收制度？私產為何成為公產？
??由拆遷而引發的糾紛和群體性事件是當前社會廣泛關注的一個熱點問題。物權法從保護公民物權的角度對政府的征收征用行為進行了規范，對拆遷問題作了相應的規定，突出了對公民私有財產的保護，為公民維護自身合法權益提供了有力武器。不過，物權法對征收中的“公共利益”和“補償標準”等規定仍然比較原則，它還有賴于同其他法律規范一起共同為公民的私產提供切實可行的保護。
??在法治國家中，公民的私有財產會受到嚴格的保護，尤其是作為個人安身立命根本的居所，法諺中更是有“風能進、雨能進，國王不能進”的說法。但嚴格說來，這是比較極端的表述，事實上，“國王”并非絕對不能進——為了公共利益需要，公權力不僅可以進入私產，而且甚至還可以將之“征”為公產，即進行征收。私權重要但并不絕對，為了維護公共利益，現代各國法律一般都對私有財產所有權作出一定的限制性規定，比如征收或者征用。
??征收是國家以行政權取得他人財產的行為，通常是政府以行政命令的方式從集體、單位和個人處取得土地、房屋等財產。比如你的房子正好坐落在國家要修建的高速公路路線上，國家就可以在給予補償的同時依法對房子進行征收、拆除。
??征收本屬于行政關系，但由于它是物權變動的一種特殊情形，因而物權法對其進行了規定。物權法規定，為了公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。
??由于相對于政府的公權力而言，被征收人往往處于弱勢地位，為了保護公民的私有財產不受非法侵犯，物權法特別規定，征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。這是保護被拆遷人利益的重要法律依據。
??與征收相關的還有征用。根據物權法的規定，征用是指因搶險、救災等緊急需要，國家強制使用單位、個人的財產，但在使用后應將征用財產返還被征用人，如果造成毀損、滅失的，要給予補償。
??對于動產，國家只能征用而不能征收。比如發生洪水災害，國家緊急需要車輛將人員轉移到安全地區，這時就可以對單位或私人的車輛進行征用，但必須在使用后返還。如果在使用過程中造成車輛損壞的，還應當給予補償。
??被拆遷人可獲哪些補償
??《城市房屋拆遷管理條例》對拆遷問題做了具體規定。根據條例，對城市房屋拆遷的補償可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。貨幣補償的金額，以房地產市場評估價格確定，具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。實行房屋產權調換的，應當計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。
? 　具體補償內容包括：
?? □安置房 拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。
?? □搬遷補助費 拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。??
?? □臨時安置補助費或周轉房 在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費；被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定。
?? □停產停業補償 因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。
?? 土地被征收可獲哪些補償
?? 農民耕地被征收的，可獲下列補償：土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費、青苗補償費和社會保障費用。
?? 土地補償費為耕地被征收前3年平均年產值的6至10倍；安置補償費按需安置的農業人口數計算。每人的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產值的4至6倍，但每公頃最高不得超過被征收前3年平均年產值的15倍；土地上附著物和青苗的補償費，由省、自治區、直轄市規定。
??觀念辨析
??能否根治拆遷之痛
??因房屋拆遷而沖突頻發，群體性事件不斷，是近年來我國社會中一個引起廣泛關注的問題。物權法的頒布讓不少人看到了希望，一些拆遷戶對于通過物權法保護他們的合法權益寄予了很大期望。應該說，物權法突出強調了對私有財產的保護，這是其重要意義所在，但是希望通過一部物權法來徹底解決拆遷問題，認為有了物權法，就可以據以防止非法拆遷、野蠻拆遷等不法行為的發生，也是不現實的。
??對于財產的征收問題并不是物權法的新規定，我國憲法和城市房屋拆遷管理條例等法律法規對此有專門規定。雖然物權法從保護公民物權的角度對拆遷行為做了規范，但它是對憲法條文的適用和具體化，并不是另起爐灶的全新規定，并且囿于物權法本身的法律性質，規定也比較原則，更具操作性的規范還需要有關行政性規范來提供。
??就拆遷問題的法律規定來說，何為公共利益和如何確定征收補償標準是人們最為關心的問題。物權法在制定過程中，有人提出應明確界定公共利益的范圍，以限制有的地方政府以“公共利益”之名濫用征收權力。但立法機關反復研究后認為，在不同領域內，在不同情形下，公共利益是不同的，情況相當復雜，物權法難以對公共利益作出統一的具體界定，還是分別由土地管理法、城市管理法等單行法律規定較為切合實際。對于征收補償問題，立法機關研究后同樣認為，考慮到各地的發展不平衡，具體的補償標準和補償辦法，宜由土地管理法等有關法律依照物權法規定的補償原則和補償內容，根據不同情況作出規定。
??雖然物權法對于拆遷問題的規定比較原則，但是它的重要意義仍然不可忽視，它對公民私有財產的保護精神，對拆遷行為原則的規定都為了公民保護自身權益提供了有力武器。

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