房地產財務分析報告

房地產財務分析報告

　　房地產財務分析報告（一）

　　一、xxx項目財務基本數據：

　　截至XX年年年末，項目總共實現銷售資金回流6.6億元，銀行按揭簽約放款率達100%，建設投入期最大現金流3.17億元，預計本項目最終實現銷售凈利潤1.25億元，實現項目投資回報率達20.7%，圓滿地完成了xx集團和實業公司下達的各項工作考核指標。

　　二、財務控制管理與財務指標分析

　　(一)在實業公司的監管下，財務工作實現了幾個突破

　　1)監督與服務

　　XX年年初，實業公司實行項目公司目標成本管理監督考核，因此公司要求內部財務管理監督水平需要不斷地提升。外部，稅務機關及銀行對房地產企業的重點監察、稅收政策調整、國家金融政策的宏觀調控也相應增加了我們的工作難度。在這不平凡的三年里置業公司財務部克服了由于財務專業人員嚴重短缺、付款審批流程等因素引起的工作量大、事務集中、辦理日常財務事務距離遠、時間長等多方面困難，在公司各級領導的鼎力支持和關懷下，使得財務部在職能管理上積累了一些經驗，并向前邁出了一大步，堅決做好財務審核、監督和服務等各項工作。

　　2)合作銀行的選擇

　　在與銀行商談按揭合作條件的過程中，財務部分析了以前開發項目的一些經驗和教訓，對項目銷售后的資金安全及時回流和開發商承擔的連帶擔保責任以及為配合銷售緊密相連的系列增值服務等多方面進行了認真細致的研究，經過反復具體地、探索性地調查討論和斟酌比較，并屢次與多家內外資銀行領導的談判協商，結合實業公司對香蜜湖項目資金運用等方面的具體要求，尋找適合我們項目的合作伙伴，終于在預定時間內與各合作銀行(中行、招行、深發展)達成一致地針對香蜜湖項目的多項最優惠的政策。

　　從最初的只能憑合同抵押回執到最終業主按揭合同簽定后憑預售買賣合同的復印件即放款，使得我項目巨額現金回流時間至少提前了兩個月，開盤銷售一周內回流資金近1億元，最大限度地把控住銀行的放款節奏，也使得公司有充足的自由資金運用，這樣的操作方式也確保了資金回流的安全及時，同時也保證了后續合同備案和抵押等工作的及時順暢。

　　三、存在的問題和解決的辦法：

　　xx項目走過熱火朝天的建設和銷售階段，回顧過往，我們發現工作當中有很多的不足，有的不足在發生前就得到了上級領導的及時糾正，有的則是在摸索中暴露出來甚至影響到工作的，這些不足都會使得我們的工作多走彎路，甚至產生財務風險。

　　(一)營銷臺帳建立的重要性

　　營銷臺帳與工程臺帳一樣具有重要的作用，因為營銷部門沒有類似預算的崗位，費用控制和合理計劃支出的意識相對比較薄弱，又不像財務部門與工程部門這樣可以實現成本支出的雙控，所以日常對銷售費用的支出和管理、控制的職能其實僅僅是由財務部門單方面完成的。尤其是像宣傳展覽、廣告等費用在樓盤營銷推廣工作剛剛開始的階段更是款項支付頻繁，形式也多樣繁雜，經常會出現與同一家公司簽訂多項合作協議，工作強度和壓力忽然的增加，更是考驗我們的認真細心程度，這個時候如果能夠按時記錄營銷臺帳，那么每次付款就不會感覺混亂，心中有本明白賬。

　　(二)銷售費用與開發成本支出的預警

　　項目公司每年都會根據實際情況調整費用目標，造成費用超支各有不同說法，實質的原因除了受市場價格和政策的波動之外，主要是缺乏超支預警的敏感性，對于哪些是合理和必要的支出，哪些是可要可不要的支出，哪些款項必須按期支付，哪些款項需要暫緩支付等等這些內容都需要我們財務人員有對市場和項目形象進度的了解以及良好把控能力。費用把控離不開事前的預計、事中的控制和預警、事后的分析三個步驟，財務人員不應該停留在傳統的在辦公室做做帳表上面，要爭取更多的機會和時間走出去，促進與內部各個職能部門的溝通、信息共享，與外部相關市場的接觸，增強對每一細項費用使用的合理性事前的基本判斷能力，這樣根據細項預計費用情況制定出來的計劃目標更趨于可靠性和真實性，不至于調整的偏差太大。根據前述制定的計劃目標來指導日常工作，細項費用的動態出現了明顯的異常變動與目標對比就有了預警信息。

　　房地產財務分析報告（二）

　　一、 房地產財務分析報告財務分析的組織管理體系

　　1、財務分析實行統一領導、分級實施、歸口分析的管理體系。

　　財務分析工作由集團財務管理部統一領導，由各二級子公司總經理主持按季召開財務分析會。日常辦事機構設在財務部門，由財務負責人負責分析。各指標歸口管理部門按月向財務部門提供本部門所管轄指標的完成情況，及時發現問題，尋找原因，提出措施以及需要平衡解決的意見。

　　2、有關部門的職責分工。

　　生產部門根據對材料進、出、存、退，輔助生產費用，工時，產品、副產品數量，安全庫存、實際庫存，集團內部調劑等的統計指標完成情況進行分析；對大修、技改等工程（按項目細分）實施情況進行分析；

　　銷售部門根據對銷售產品的種類、數量、單價，款項回收，內部銷售、折扣與折讓等的統計完成情況進行分析；

　　采購物流部門根據對材料需求，原材料市場價格，應付賬款的統計完成情況進行分析；

　　工程管理部門對投資完成情況進行分析，對工程進度和質量監督提供分析依據；

　　行政勞資部門對日常辦公費用、勞動工資、各種社會保險等執行情況分析；

　　財務部門負責根據有關部門報送的報表進行匯總，負責本公司綜合指標分析，并對收入、成本（主要是可控費用）、利潤、資金、債權債務等具體分析。為了及時反映各項經濟指標的完成情況，積累分析數據，各公司財務按月編制會計報表（包括：資產負債表、損益表、現金流量表、管理費用及生產成本明細表）。

　　二、房地產財務分析報告財務分析的內容及主要指標

　　(一)、財務會計指標

　　1、獲利能力分析指標

　　⑴銷售利潤分析指標

　　①銷售毛利率＝銷售毛利÷銷售收入凈額

　　銷售毛利=銷售收入凈額－銷售成本

　　=銷售收入－銷售折扣與折讓－銷售成本

　　此項指標反映企業產品每一元銷售收入扣除銷售成本后，有多少錢可以用于各項期間費用和形成盈利，毛利率是企業凈利率的基礎，沒有足夠的毛利率便不能盈利。(m.baimashangsha.com)同時銷售毛利率也可成為企業制定價格策略時的參照標準之一。

　　②營業利潤率＝息稅前營業利潤÷銷售收入凈額

　　息稅前營業利潤=營業利潤+利息支出

　　此項指標反映企業通過銷售產品創造利潤的能力。息稅前盈利是企業生存、發展的保障。沒有足夠的息稅前盈利，說明企業賴以持續發展的基礎薄弱。

　　③核心業務利潤率＝核心業務息稅前營業利潤/核心業務銷售收入凈額

　　此項指標反映企業通過核心產品的銷售創造利潤的能力。該項指標可以作為對產品項目或業務項目進行價值評價的標準之一。

　　⑵成本利潤分析指標

　　成本費用利潤率＝營業利潤÷成本費用總額

　　成本費用總額=銷售成本＋銷售費用＋管理費用＋財務費用

　　此項指標反映企業通過成本和費用的消耗產生利潤的水平，該項指標越大說明企業的成本和費用的耗費越有價值。使用此項指標時，應注意財務費用性質對利潤指標選擇的影響，即若貸款無用于投資情況，則可使用營業利潤為分子，否則應使用利潤總額

　　⑶資產收益分析指標

　　總資產報酬率＝凈利潤÷平均總資產

　　平均總資產=（期初資產總額+期末資產總額）÷2

　　此項指標反映企業資產的運用能力，此項指標越高說明企業利用資產盈利的能力越高。

　　⑷資本收益分析指標

　　①凈資產收益率＝凈利潤/平均凈資產

　　平均凈資產=（期初所有者權益總額＋期末所有者權益總額）÷2

　　此項指標反映企業利用自有資本獲利的能力。

　　②資本保值增值率＝期末所有者權益總額/期初所有者權益總額

　　此項指標反映企業自有資本的增值速度。

　　⑸收益質量分析指標

　　①核心業務利潤占利潤的比重＝核心業務利潤/利潤總額

　　此項指標反映企業利潤的結構，若某種核心業務利潤比例過重時，企業應注意利潤來源的依賴風險，此時可以適時調整業務結構，進行多角化投資，以降低經營風險。

　　②營運指數=經營現金凈流量÷經營所得現金

　　=經營現金凈流量÷（凈收益－非經營收益+非付現費用）

　　此項指標反映企業收益的質量，用于評價企業會計利益和現金流入的關系，此項指標應大于1，若小于1則說明企業的收益質量不夠好。

　　⑹保障性分析指標

　　①銷售營業現金流入比率＝銷售商品產生現金流入量÷銷售收入凈額

　　此項指標反映企業銷售商品所產生的現金流入，此數值越高說明企業產品回籠資金的情況越好，企業的運轉也越有保障。

　　②資金安全率＝資產變現率－資產負債率

　　資產變現率＝（現金及其等價物＋良性債權＋適銷存貨＋可變無形資產）÷資產總額

　　此項指標反映企業資金的安全程度，同時說明企業資產能在償還負債之后，可繼續擴充發展的能力。

　　2、營運能力分析指標

　　①流動資產周轉率＝銷售收入凈額÷平均流動資產

　　此項指標反映企業流動資產的管理水平，周轉率越高說明企業流動資產的管理越好，也說明企業短期的償債能力越強。此項指標可以分解使用，按應收賬款、存貨分解分析，或繼續分解為原材料、產成品等。

　　②營業周期=存貨周轉天數+應收賬款周轉天數

　　存貨周轉天數=360÷存貨周轉率

　　=360÷（銷售成本÷平均存貨）

　　應收賬款周轉天數=360÷應收賬款周轉率

　　=360÷（銷售收入÷平均應收賬款）

　　此項指標反映企業存貨轉化為資金的周轉速度， 營業周期越短，說明企業的周轉速度越快。

　　3、償付能力分析指標

　　①現金流動負債比率＝經營現金凈流入÷流動負債

　　此項指標反映企業償還即期債務的能力。

　　②資產負債率＝負債總額÷資產總額

　　此項指標反映企業的資產結構。通常情況下，若企業處于資產周轉速度快、規模迅速增長的階段時，則可以接受較高的資產負債率，否則，則應保持較低的資產負債率，以降低財務風險。

　　4、成長性分析指標

　　①銷售增長率＝（本期銷售收入－上期銷售收入）÷上期銷售收入×100%

　　此項指標反映銷售收入的增長速度。

　　②凈利潤增長率＝（本期凈利潤額－上期凈利潤額）÷上期凈利潤額×100%

　　此項指標反映凈利潤的增長速度。

　　③資本積累率=本年所有者權益增長額÷年初所有者權益 ×100%

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