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小區業委會年度工作總結及工作計劃
小區業委會年度工作總結及工作計劃
各位代表，社區領導、以及到會的熱心業主大家上午好!
我受業委會委托、對于業委會2018年工作情況及2019年工作計劃向大家匯報。
一、2018年工作回顧
瑜憬灣花園新的一屆業委會在上級各行政部門的支持和關心指導下，我們根據年初提出的小區實現三個提升的目標進行一一落實。在具體實施工作過程中，我們的業主代表、各專業組成員以及廣大熱心業主對我們的工作給予了極大的關心、支持，在大家的幫助下，業委會2018年的各項工作計劃基本達到了預期的目標，下面我分五個方面向大家匯報：
（一）加強業委會成員自身建設
加強業委會成員自身建設是做好工作的基礎條件，特別對我們這屆新的業委會新手多，而且人手少就顯得尤為重要。這方面我們著重從三方面著手：
1. 認真學習
業委會全體人員認真學習住建部的業委會工作指導規則，以及江蘇省、無錫市二級物業管理條例等有關法律法規，通過學習來熟悉掌握業委會工作要求。
2. 自律自強
業委會一班人堅持自律自強，勤儉辦事的原則，管好用好小區的經營性收入，管控好全體業主的維修基金：
至2017年6月30日止，上一屆業委會結存經營性收入36.15萬元；2018年度本屆業委會經營性收入16.65萬元，用于支付2018年度業委會辦公費及委員交通通信補貼費8.74萬元，累計結存44.06萬元。
至2017年6月30日，上屆業委會大修理基金本金3724.14萬元，利息543.99萬元。2018年度本屆業委會大修理基金本金無變化，利息增加60.96萬元，大修理基金利息支付65.83萬元，利息部分結存539.12萬元。
通過業委會對維修基金嚴格管控，目前確保維修基金本金基本不減少，利息余額有增加。在工作中秉承一心為廣大業主辦實事、辦好事的原則，自覺遵守業主代表大會通過的《議事規則》、《工作規則》，管理規約的各項規定。認真履行一個委員的職責。
3. 加強團結，形成合力。
業委會成員之間做到相互團結，形成合力，全體委員參加和開好每月工作例會，同時、針對突出事件以及業主代表反映急切的問題，業委會經常性開展不定期會議，討論解決方案。總之一切工作嚴格按集體決議去展開。繼續發揮無私奉獻精神始終把全體業主的共同利益放在首位。
（二）完善小區設施、設備方面
我們小區大部分區域業主入住使用已有10年，入住最短的區域也將近5年，如何保持和延長他們的使用功能和使用壽命，是擺在我們業委會面前的一項重要工作，具體做法我們從兩個方面入手：一方面抓好督促和協助物業企業加強對現有設施設備的維護，通過維護來提高設施的使用壽命，另一方面是對主要設施、設備請專業單位進行評估，并按評估結果進行分類。
通過評估對發現有些設施已無法滿足業主使用需要，特別是危及安全的，則選擇建議改造。按此方法我們在過去的一年里先后對下列設施、設備列入了維修和改造。
1、對上一屆業委會未竣工的1～2期監控設備改造項目的跟進工作，并督促物業讓施工方抓緊完成。目前，該項目已于2018年9月交付試運行，并對運行中發現的問題讓施工方進行整改，目前該設施已基本達到設計要求，而且監控的清晰度和影像資料保存時間均能滿足公安部門的要求，并每月為地區公安派出所提供備文資料。這也為我們小區的安全技術防范方面業主多了一份保障。目前已報請市物管中心審計和驗收。
2、對3～5期木棧道的改造項目的跟進。該項工作已于2018年4月基本完工。再有就是對二期木棧道的工程改造，加上2016年初改造完工的1～2期木棧道，小區所有景觀區域里又展現了應有的景色，業主又能愉悅行走。
3、督促物業在3～5期的監控設施在評估結果出來之前，對探頭缺失的部分進行補缺。讓3～5期業主在安全方面得到保障。
4、督促物業針對4～5期部分房屋有10多處外墻出現的脫皮現象，報請了開發商并安排了修復。
5、根據業主反映所在單元門廳頂部有脫落，門及門框油漆有脫落生銹訴求，經對一、二期各單元進行了核查，業主所反映如實，如不及時維修會對居住環境造成影響，而且鋼結構部件部分的生銹會腐蝕斷裂，針對此情況，我們要求物業分類分別列出維修方案。根據所列方案要求物業先在一期征得業主同意后，先行進行維修，其他區域再分批進行，涉及費用開發商和業主分別承擔。該項工作已于2018年10月前已完成。
6、督促物業對一期外圍已生銹的圍欄完成了油漆防護。
7、督促物業對建筑路旁的建筑垃圾堆場，這一年多來一直影響著業主的正常生活，在社區的支持下物業安排施工完成了改造工作，業主的生活環境得到了改善。
8、督促物業對二次供水，針對低區供水不穩定，經常有低區的業主在晚間洗澡出現短暫低水壓出水，影響了正常使用的情況，請專業單位進行檢查、評估，并盡快解決。目前這項工作正當在征得業主同意后準備實施改造時，自來水公司落實市政府惠民工程已于今年3月初接管了小區的二次供水系統。現該系統由自來水公司接管后我們業主從今后不再承擔維修、更新的一切費用了。這是全體業主的一件大好事。
9、督促物業對消防設施在2017年出現管內水壓不足，先應急增裝止回閥后是否能確保安全使用，年初要求他們回頭看。認真關注該系統狀況，認真查找滲漏點，消防系統是否完好，這是涉及小區所有業主的防火安全的頭等大事，目前該系統已于今年底查找中發現有多處地下管道滲水嚴重，在經專業單位認定無法維修的情況下，實施應急搶修，通過搶修當前已確保水壓能夠正常使用。當前該項工作已大部分完成。尚存留一些掃尾的后續工作，當然，此項管道改造是可以用應急程序先做后補手續，但在做法上是有一定欠缺，我們已要求物業在以后凡改造項目必須先報請業委會召開有相關專業人員參加的論證會議，這樣可取得更好的效果。
10、針對個別單元門頭、大廳墻磚有脫落，我們根據現場查看，發現墻磚，特別是門頭用墻磚裝飾的貼面磚存在脫落的可能，而且會危及人身安全，針對此情況，我們督促物業讓開發商拿出維修方案，派員維修，目前已有單元完成了維修工作。
（三）做好選聘物業企業工作
聘用好物業企業是業委會根據業主代表大會決議的一項重要工作，今年上半年我們對選聘工作重點從兩個方面入手：
一是確定物業服務企業，二是按服務質量標準，服務費的價格等要求簽訂好物業服務聘用合同。第一點在選擇確定物業服務企業方面，我們小區原南京棲霞建設物業服務股份有限公司無錫分公司是2014年上一屆1～4期業委會代表業主聘用的物業服務企業，同時也是5期開發商聘用的前期物業服務企業，對于目前業主是否希望繼續聘用棲霞物業為小區服務企業，另棲霞物業是否還愿意以原收費價格、原服務質量標準繼續服務，特別是1～4期定的物業服務費是2008年的標準。針對此類情況，我們首先征求全體業主意見，經過近半月的征求，絕大部分業主希望續聘棲霞物業繼續為小區服務，另一方面為了維護業主的利益，聯系棲霞物業，要求2個不變為前提：即服務質量標準（分1-4期的服務質量內容，5期的服務質量內容）不變，確定服務價格不變為前提進行協商，為減輕5期業主的負擔，我們將5期公共水電費單列按實核算，將結余部分用以補充5期維修資金，實行專款專用，這一項約可為5期業主節約近0.2元一平方米一個月，在達成共識的基礎上雙方簽訂了聘用合同。
（四）督促、協助物業管理、物業服務，提升業主滿意度
我們瑜憬灣是一個宜居小區，環境優雅。但小區由于是分期開發，分期交付，早的1～2期近10年，3期約8年，最晚交付的5期也5年以上，就我們使用的設備、設施、房屋在不同程度上均出現機件的老化、外形退化，關于主要設施、設備的維修改造，我在前面已向大家匯報了，現就日常的物業服務工作如何讓我們業主滿意，具體做法是我們督促、協助物業提升滿意度方面，主要查兩個方面：
一是查看在接待業主訴求的記錄，并是否做到事事有人管，件件有落實，事后有回訪。二是看現場，我們年內多次組織相關專業協調組成員分別對綠化、保潔、設備、設施的運行情況，通過查記錄，查現場同時將專業協調組人員的意見和要求，書面提供物業進行整改。平時我們還與物業建立定期碰頭，共同商量，研究解決業主的訴求。
總之，在廣大業主代表、廣大熱心業主共同參與下，再加上物業企業自身工作的提高，比如：物業共接受業主室內報修386起，公共報修1472起，電梯報修3455起，智能化報修969起，建議投訴30起，總計7791起。除少數待解決外，其余基本已落實解決。2018年度業主的滿意度有了良好的結果。
（五）共建平安小區
瑜憬灣花園是我們全體業主共同家園，建設平安小區我們既要有一個好的物業管理和服務，同時需要我們每個業主關心小區、愛護小區，共同來建設好美好家園。為實現這一目標，年初我們重新調整和充實紅袖標義務志愿者隊伍，又重新組建了法律、審計、宣傳、環境綠化、工程綜治等專業協調工作組，發揮他們熱心和積極性來帶動全體業主自覺遵守管理規約，來關心、愛護小區，為共創共建平安小區作努力。
2018年的工作取得了一定成效，對照要求還有一定差距，其主要反映在兩個方面：
第一方面是：1、開發商原計劃在2018年下半年從東大門101崗到103崗路面進行改造，由于技術問題還未能啟動，其原因：（1）根據路政專業單位發現，原面包磚路基不能光壓實后鋪設瀝青，這樣會影響使用質量，要從根本上保證質量，必須重做路基。（2）如重做路基有兩個問題，一是大型機械無法進場，二是施工周期長，同時會影響業主的正常使用，也影響治街商輔的正常營業。開發商針對此情況正在重新確定新的方案來實施改造，但目前只能待新方案完成后，再分別實施了。
2、原計劃委托物業選擇專業公司，在2018年要啟動機動車出入改造車牌自動識別，其方案在論證過程中，先后參觀了其他小區車牌識別系統使用情況，在了解中發現，這種自動識別系統有時會出現故障，這一情況提醒我們在選擇供應商時一定要嚴謹，我們要求物業一定要選擇，質量要可靠，價格要公正，服務要好的供應商來安裝小區的車牌識別系統，這一方案近期將提請專業會議進一步論證再定。
3、三期地下車庫地坪，開發商委托物業督促施工方原計劃2018年上半年進行整修，由于原方案設計上有問題，目前已按新的方案正在施工中，預計今年8月左右可完成整修工作，在這過程中我們將會跟進。
第二個方面，我們宣傳工作做得不到位，我們業委會成員平時所做的工作未能及時傳遞給廣大業主，這樣由于信息不對稱，業主對我們的工作某些方面產生了誤解。這一方面工作我們設想：在2019年下半年申請設立公眾號，在小區內歡迎小區業主加入，我們將業委會的工作、小區物業動態通過這一平臺告知全體業主，讓業主分享業委會的工作，總之，業委會的工作是無止境的，我們將在新的一年里去努力把工作做得更好。
二、2019年工作計劃
2019年是我們這屆業委會完成任期內工作關鍵一年，在這一年里，我們將圍繞三個重點開展工作。即：圍繞1、繼續完善小區的設備、設施；2、繼續提升物業管理，物業服務質量方面；3、共創、共建平安小區。
（一）、繼續完善小區的設備、設施工作
1、督促協助物業年內完成三期地下車庫的整修工作，對在維修中的工程質量和進度，我們將會跟蹤，同時歡迎我們的業主代表、熱心業主給于關注，該項費用將由開發商承擔
2、督促協助物業對3～5期的監控設施，委托專業公司完成對現狀的評估，計劃在6月底前拿出評估結果，到時我們將召集專業工作人員商討，并把結果向業主公示。
3、繼續對東大門101崗—103崗地坪改造方案的跟進，我們將會努力督促開發商早日啟動改造計劃。
4、督促協助物業早日將機動車出入口道閘，按業主要求改造成車牌識別自動抬桿的改造方案，早日提供業主選擇、確認，該項計劃將在5月完成。
5、督促協助物業對消防設施改造的方案、材質、施工的質量等，我們將組織專業人員進行審核，計劃在5月份完成。
6、我們將對物業安排施工中的一期景觀區域內的剩余木制品的2次改造工作的跟進，爭取讓施工單位按質、按時完成改造，讓業主早日安全使用。
7、繼續督促協助物業加強對電梯維保方的監督檢查，年內將安排工程組人員開展檢查，與維保方一起做好一次安全使用電梯的宣傳工作，大家共同努力，讓電梯運行更安全，通過科學維保，延長電梯的使用壽命，并努力減少維修費用。
8、協助物業對二次供水由自來水公司接管后，后續電費問題的確認及其他相關費用。通過由自來水公司接管后，能讓廣大業主真正能感受到不但用更放心，而且費用會減少的實惠。
9、針對業主對小區樹木存活率的問題、督促物業年內做好小區樹木掛牌，通過這項措施，一方面起到有效管理，另一方面起到公益性宣傳。
(二)、繼續提升物業管理，物業服務質量方面
今年我們將認真做好三個方面的工作：
第一個方面是繼續督促協助、檢查物業在客戶服務方面，認真做好日常巡查中發現的問題，業主訴求的事，要求做到事事有人管，件件有落實，事后有檢查，有記錄。
第二方面是督促、協助物業1、加強小區綠化養護工作，年內要求繼續對小區的草坪進行改善，提高小區草坪的綠化面積，對生長過高，過密的喬木加強修剪，另對原種植不合理、不科學的喬木，做好合理疏植，讓小區的綠化更美麗宜人。2、加強對保潔工作的監督、檢查，讓小區環境更整潔，業主更滿意。3、督促和協助物業加強對保安工作的管理，提升小區業主的安全感和親切感。
第三方面是協助好物業開展的“五心”服務工作，讓物業開展的“五心”服務真正惠及全體業主，象今年春節前物業先后對小區50戶80歲以上獨居老人家庭上門送溫暖，在50戶業主內心感受了這一溫暖。
(三)、共創共建平安小區
瑜憬灣花園是我們全體業主共同的家園，我們這屆業委會將通過上述工作，一是督促物業企業，在做好房屋共有部分、配套設備、設施、維護管理方面，通過物業企業加強維護和必要的更新改造，提高和完善其使用功能，通過物業企業加強對綠化保潔工作的監督、檢查、考核、管理，把小區的環境面貌改善的更好，二是希望小區廣大業主、各自發組建的各種文體團隊、紅袖標義務志愿者等團隊，發揮自覺遵守管理規約，爭做文明業主，各樓道希望爭創文明樓道，大家一起來呵護小區的一草一本，愛護好小區各種物件，文明使用好公共設施、設備，通過業主的文明行動來共同爭創文明小區
對于爭創工作，會后我們將圍繞這一目標，把倡導文明的相關宣傳，通過我們業主代表分發到全體業主，爭取這項工作在2019年取得好的成果。
對前一階段用書面形式征求了全體業主代表對物業管理意見和建議139條，16個方面，我們將采納建議和意見，一方面反饋給物業，一方面將列入計劃加以落實，以后這種形式每年不少于2次，通過這種形式來讓我們全體代表共同關注業主的需求，關注小區的建設，再次再次謝謝大家。
為更好將這一項工作進行推進，我們決定設立一個公眾號，我們將通過這一公眾號及時地把業委會的工作信息通報給大家。
我相信通過上述工作，2019年的小區面貌將會有新的提高，小區的形象將會整體提升，業主的舒適度會進一步提升。
最后讓我們大家攜起手來，共同把我們的家園呵護好、創建好，明天將更好。
謝謝大家！
業委會 黃國良
2019.4.27
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